부부가 아닌 공동소유자의 주택 수 산정 및 보증금 간주임대료 적용 방식이 정확한지 확인해 주세요.

공동소유자(배우자가 아닌 경우)의 주택 수는 각 공동소유자가 해당 주택을 ‘각자 소유’한 것으로 보며, 소득세법 시행령 제8조의2(주택 수 계산) 에 따라 ‘공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하고, 지분이 동일하거나 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 본다’는 규정이 적용됩니다. 따라서 2인 이상이 20% 이하·공시가격 3억 원 이하의 지분을 보유하고 있더라도, ‘주택 수’에 포함됩니다.

보증금(전세금) 등에 대한 간주임대료는 소득세법 제25조 ‘총수입금액 계산의 특례’와 소득세법 시행령 제53조 ‘총수입금액 계산의 특례’ 에 따라 다음과 같이 산정합니다. 1️⃣ 해당 과세기간에 보증금·전세금 총액이 3억원을 초과하는 경우, ‘보증금등‑3억원(또는 2억원 이하 소형주택 제외 후)‘의 초과액에 60% × 정기예금이자율 × 경과일수/365(윤년은 366)를 곱한 금액을 간주임대료로 산정합니다. 2️⃣ ‘2주택 이상 보유’인 경우에는 ‘보증금등‑3억원’ 을 ‘보증금등이 가장 큰 주택부터 차례로 차감’ 하여 초과액을 구합니다(소득세법 시행령 제53조 제③항). 3️⃣ 이 간주임대료는 ‘총수입금액’에 포함되어 부동산임대소득(사업소득)으로 과세됩니다.

따라서, 공동소유자 각각이 ‘주택 수’에 포함되는지 여부와 ‘보증금‑3억원 초과분’을 가장 큰 보증금 보유 주택부터 차감하는 방식이 법령에 부합합니다.