임원만 있는 법인이 사택용 아파트를 구입할 때 회계처리는 어떻게 해야 하나요?

법인이 임원 전용 사택(아파트)을 구입할 경우, 회계처리는 다음과 같이 진행합니다.

1️⃣ 자산 인식

• 구입한 토지와 건물을 각각 고정자산으로 계상합니다.
• 토지는 감가상각 대상이 아니므로 원가 그대로 장부에 유지합니다.
• 건물은 주거용 건물로 분류하여 감가상각 대상 자산으로 인식합니다.

2️⃣ 감가상각

• 주거용 건물의 감가상각 기간은 40년(정액법)이며, 연간 감가상각비를 손금(비용)으로 차감합니다.
• 감가상각은 취득가액(토지와 건물 구분 금액)과 감가상각누계액을 합산해 계산합니다(법인세법 시행령 제26조).

3️⃣ 비용 처리 여부

• 임원이 주주가 아닌 경우(또는 소액주주) → 사택 제공은 복리후생으로 간주되어 비용(손금) 처리에 제한이 없으며, 부당행위계산 부인 규정에서도 제외됩니다(법인세법 시행령 제88조(1) 나).
• 임원이 주주(지배주주)인 경우 → 사택 제공 비용은 업무무관지출로 보아 손금불산입되고, 해당 금액은 임원에게 상여(소득)로 처리됩니다(법인세법 구27조·구2호).

4️⃣ 종합부동산세(종부세) 합산배제

• 사택이 아래 요건을 모두 충족하면 종부세 과세표준에 포함되지 않아 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다.
  • 사택을 임원·직원에게 무상·저가 제공
  • 주택 규모 ≤ 85㎡(또는 공시가격 ≤ 6억 원)
  • 임원이 과점주주가 아님
  • 전세보증금·임대보증금이 공시가격의 10% 이하
  • 합산배제 신고서 제출

5️⃣ 회계 분개 예시

• 구입 시

  차변  토지  ○○원
  차변  건물  ○○원
     대변  현금(또는 차입금)  ○○원
  

• 감가상각 인식 시(연말)

  차변  감가상각비  ○○원
     대변  감가상각누계액  ○○원
  

• 임원에게 사택 제공(주주가 아닌 경우)
  • 별도 비용 처리 필요 없음(복리후생비로 이미 비용 처리됨)
• 임원에게 사택 제공(주주인 경우)

  차변  임원상여금  ○○원
     대변  현금(또는 미지급금)  ○○원
  

• 종부세 합산배제 신고는 별도 회계 처리 없이 세무 신고에 반영합니다.

핵심 정리

• 토지·건물 구분 장부 기록 → 건물은 40년 감가상각
• 임원 주주 여부에 따라 비용(손금) 인정 여부가 달라짐
• 합산배제 요건 충족 시 종부세 절감 가능

관련법령

1. 법인세법 시행령 제88조(부당행위계산 제외 규정)
2. 소득세법 제12조 제3호(비과세 근로소득 – 사택 제공)
3. 법인세법 시행령 제26조(감가상각 범위 및 계산)

출처

• 세무회계 청룡 블로그, "직원 사택 저가·무상 제공 시 이슈" (2024.12.11)
• 세빛세무회계 블로그, "임원에게 임차사택 제공 시 비용 인정 여부" (2024.09.05)
• 더바른 세무회계 블로그, "법인 임직원 & 대표이사 숙소(사택) 제공 비용처리" (2025.09.15)