주택매매사업자가 주택을 매수하여 수리 후 공실 상태로 매도하려다 임대를 놓으려고 할 때, 재고자산으로 인정받기 위한 세무상 기장 방법은 무엇인가요?

주택매매사업자가 주택을 수리 후 공실 상태로 매도하려다 임대를 놓으려는 경우, 해당 주택을 재고자산으로 인정받기 위해서는 세무상 기장을 통해 사업용 자산임을 명확히 해야 합니다.

주요 기장 방법은 다음과 같습니다:

1. 사업자 등록 및 업종 코드 확인: 부동산 매매업(업종 코드 703011, 703012 등)으로 사업자 등록을 해야 합니다. 만약 주택 신축 판매업을 영위한다면 해당 업종 코드를 사용합니다.
2. 장부 기장: 부동산 매매업을 영위하는 사업자는 보유하고 있는 부동산을 판매용 재고자산으로 인식하기 위해 반드시 장부를 기장해야 합니다. 이는 실제 사업 활동으로 인정받기 위한 중요한 근거가 됩니다.
3. 외형 관리: 사업장 마련, 장부 기장 등을 통해 외형상 매매사업자로 보이도록 노력하는 것이 좋습니다. 이는 세무 당국이 사업의 실질을 판단할 때 중요한 요소로 작용합니다.
4. 증빙 서류 준비: 사업자등록증 사본, 장부, 판매 활동 등을 입증할 수 있는 서류를 구비해야 합니다. 특히, 주택 신축 판매업의 경우 건축 완료 후 미분양된 주택을 재고자산으로 관리하고 있음을 증명할 수 있는 서류가 필요합니다.
5. 사업장 현황 신고: 건설업(주택신축판매업) 개업 이후에는 주택신축 판매사업과 관련하여 사업장 현황 신고서 및 주택임대수입금액 현황을 매년 적법하게 신고해야 합니다. 이를 통해 재고 관리 상태를 확인할 수 있습니다.

이러한 기장 방법을 통해 주택을 사업용 재고자산으로 인정받으면, 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 판정 시 주거용 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 다만, 실제 재고자산으로 인정받는지 여부는 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 수익 목적성, 임대 또는 분양 목적 여부, 사업 활동으로서의 계속성과 반복성 등을 종합적으로 고려하여 관할 세무서장이 판단하게 됩니다.