동일 대표가 소유한 두 개의 사업장이 하나의 사업장으로부터 건물을 무상으로 임대받을 경우 발생하는 세무적 리스크는 무엇인가요?

동일한 대표가 소유한 두 개의 사업장이 하나의 사업장으로부터 건물을 무상으로 임대받는 경우, 세무적으로는 주로 증여세 및 소득세 관련 리스크가 발생할 수 있습니다.

결론적으로, 이러한 무상 임대 거래는 실질적인 자산 이전으로 간주되어 증여세를 부과받거나, 소득이 부당하게 이전된 것으로 보아 소득세가 재산정될 수 있습니다. 따라서 세무적 위험을 최소화하기 위해서는 정당한 임대료를 지급하거나, 지분 구조를 조정하는 등의 방안을 고려해야 합니다.

근거는 다음과 같습니다.

1. 증여세 문제:

   • 건물을 무상으로 제공하는 것은 사실상 자산을 무상으로 이전하는 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우, 건물을 제공한 사업장(또는 대표)은 해당 건물의 사용권을 무상으로 제공함으로써 경제적 이익을 얻은 것으로 보아, 그 가액에 대해 증여세를 납부해야 할 수 있습니다. 특히, 두 사업장의 대표가 동일하고 소유권이 한쪽에 집중되어 있다면 더욱 그러합니다.
   • 개인사업자가 본인 소유의 건물을 사업장으로 사용하는 경우, 사업자등록 시 '부동산사용승낙서'를 제출하여 무상 사용을 인정받을 수 있습니다. 하지만 이는 사업자 등록 단계에서의 편의이며, 세법상으로는 소득 귀속 및 자산 이전의 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 소득세 문제 (부당행위계산 부인):

   • 세법에서는 특수관계자 간의 거래에서 경제적 합리성이 결여된 경우, 이를 부인하고 정상적인 거래로 간주하여 과세하는 규정(부당행위계산 부인)이 있습니다. 동일 대표가 소유한 두 사업장 간의 무상 임대는 이러한 부당행위계산의 대상이 될 수 있습니다.
   • 건물을 무상으로 제공한 사업장은 임대료 수입이 발생하지 않아 소득이 낮아지고, 건물을 무상으로 사용한 사업장은 임대료 지출이 없어 소득이 높아지는 효과가 발생합니다. 세무 당국은 이러한 소득의 부당한 이전을 막기 위해, 정상적인 임대료 수준으로 소득을 재산정하여 과세할 수 있습니다.
   • 부동산 임대업의 경우, 소득의 주된 원천이 부동산이므로 과세당국은 통상 부동산 소유(출자) 비율 또는 실질 기여도에 따라 소득을 귀속시킵니다. 실질과 다르게 소득을 과다 배분하면 경정(재배분)되고 가산세가 부과될 수 있습니다.

3. 사업자등록 및 업종 관련 문제:

   • 부동산 임대업을 영위하는 사업장의 경우, 사업자등록 시 소유 비율과 동일하게 사업 비율을 설정해야 하는 경우가 있습니다. 무상 임대와 함께 손익 배분 비율을 다르게 설정하는 것은 세무상 위험을 초래할 수 있습니다.

이러한 위험을 피하기 위해서는, 두 사업장 간에 적정 임대료를 설정하고 계약서를 작성하여 실제 거래가 이루어졌음을 입증하거나, 소유 지분을 손익 배분 비율에 맞게 조정하는 방안을 고려해야 합니다.