공동 소유 상가 단독 사업자 등록 시, 단독 사업자가 임대료 전액을 받을 수 있는 장점이 있나요?
공동으로 상속받은 상가주택의 공유자 1인이 단독으로 사업자 등록을 하는 것은 가능하지만, 임대료 전액을 단독으로 받는 것에는 세무상 유의사항이 따릅니다.
결론적으로, 공동 소유 부동산을 단독으로 사업자 등록하고 임대료 전액을 받는 경우, 다른 공동 소유자의 지분에 해당하는 임대료 수입에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 공동 소유자 간의 명확한 약정이나 지분별 사용·수익 분리가 필요합니다.
단독 사업자 등록 시 임대료 전액을 받는 것 자체는 가능하나, 이는 다음과 같은 세무적 문제를 야기할 수 있습니다:
부당행위계산 부인 및 증여세: 공동 소유자 중 1인만 사업자 등록을 하고 다른 공동 소유자의 지분에 해당하는 임대료까지 모두 수령하는 경우, 세무 당국은 이를 부당행위로 간주하여 해당 공동 소유자에게 증여세를 부과할 수 있습니다. 이는 소득세법 제41조 및 동법 시행령 제98조에 따라 특수관계자 간의 거래에서 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정될 경우 적용됩니다.
임대소득의 귀속 문제: 공동 소유자 간의 임대소득 분배 비율이 명확하지 않거나 약정되지 않은 상태에서 단독으로 임대료를 수령하면, 실제 소득 귀속과 다르게 세금이 부과될 수 있습니다. 소득세법 제168조에 따라 사업자는 사업장마다 사업자 등록을 해야 하며, 공동사업의 경우 손익분배비율을 정하여 신고해야 합니다.
따라서 공동 소유 상가 건물의 경우, 단독으로 사업자 등록하고 임대료 전액을 수령하고자 한다면, 다른 공동 소유자의 지분에 해당하는 임대료를 무상으로 사용한다는 약정을 하거나, 각자의 지분별 사용·수익이 명확히 구분된 계약을 체결하고 이를 세무서에 제출해야 합니다. 이러한 요건을 충족하지 못하면 공동사업자로 등록해야 하며, 단독 등록 시에는 위와 같은 세무 문제가 발생할 수 있습니다.
