건물 양도 및 폐업 시 잔존재화 과세는 어떻게 되나요?

건물을 양도하거나 사업을 폐업할 때 발생하는 잔존재화에 대한 부가가치세 과세는 다음과 같이 적용됩니다.

1. 건물 양도 시 과세

• 일반과세자: 임대 등 과세사업에 사용하던 건물을 양도하는 경우, 건물 가액에 대해 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다. 매수인으로부터 건물 가액의 10%를 부가가치세로 징수하여 세금계산서를 발급해야 합니다.
• 간이과세자: 간이과세자도 건물을 양도하는 경우 부가가치세가 과세됩니다. 건물 매각금액에 업종별 부가가치율(부동산임대업 40%)을 곱한 금액의 10%를 부가가치세로 신고 및 납부해야 합니다. 간이과세자는 세금계산서를 발급할 수 없으므로, 별도 약정이 없는 한 매도인이 부가가치세를 부담하게 됩니다.
• 건물 및 토지 가액 구분: 실지거래가액으로 건물과 토지의 가액 구분이 불분명한 경우, 감정평가액 또는 기준시가에 따라 안분하여 건물 가액을 산정합니다.

2. 사업 폐업 시 잔존재화 과세

• 사업자가 사업을 폐업하는 경우, 사업에 사용하던 잔존 재화는 자기에게 공급하는 것으로 보아 부가가치세가 과세됩니다. 이는 사업자가 취득하거나 생산한 재화를 폐업 시점에 자기에게 공급하는 것으로 간주하기 때문입니다.
• 과세표준 계산: 폐업 시 잔존재화에 대한 과세표준은 해당 재화의 시가로 하며, 감가상각자산의 경우 취득가액에서 감가상각비를 차감하여 계산합니다. (건물의 경우 취득가액 × (1 - 5/100 × 경과된 과세기간의 수))
• 예외: 매입세액이 공제되지 않은 재화 등 일부 예외적인 경우에는 과세되지 않습니다.

3. 철거 조건부 양도 및 업종 변경 시

• 건물을 철거하는 조건으로 양도하는 경우, 양도 시점 이후에는 더 이상 과세사업에 제공되지 않는다고 보아 폐업 시 잔존재화로 과세될 수 있습니다.
• 부동산 임대업을 폐업하고 다른 사업으로 업종을 변경하는 경우에도, 폐업 시 잔존재화로 보아 과세될 수 있습니다. 다만, 사업의 실질적인 폐지가 아닌 업종 변경으로 인정되는 경우에는 과세되지 않을 수 있습니다.

참고: 폐업 시 잔존재화에 대해 부담한 부가가치세는 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제되지 않습니다.