해외에 거주하는 비거주자가 국내 아파트 부동산 임대 소득이 있을 경우 세금 신고 및 납부 의무가 있나요?

네, 해외에 거주하는 비거주자라도 국내 부동산에서 발생하는 임대 소득에 대해서는 세금 신고 및 납부 의무가 있습니다.

주요 내용:

• 간주임대료 과세: 월세 수입이 없더라도 전세 보증금에 대해 일정 이자 상당액을 임대 소득으로 간주하여 과세합니다. 이는 주택 수 및 보증금 합계액 기준에 따라 적용됩니다.
  • 과세 대상 기준 (2026년 귀속부터 적용):
    • 3주택 이상 보유자 또는 보증금 합계 3억원 초과 보유자
    • 2주택 보유자 중 기준시가 12억원 초과 주택 2채 보유자 및 보증금 합계 12억원 초과 보유자
  • 계산 방법 (2025년 귀속 기준): (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율(연 3.1%) - 임대사업 부분 금융수익
• 비거주자 과세: 비거주자라도 국내 부동산에서 발생하는 소득은 국내 원천 소득으로 간주되어 종합소득세 신고 대상이 됩니다.
• 분리과세 선택: 임대 소득(월세+간주임대료) 합계가 연 2,000만원 이하인 경우, 종합과세 또는 분리과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 등록 임대주택의 경우 필요경비율이 높아 유리할 수 있습니다.
• 신고 의무: 납부할 세액이 없더라도 신고는 반드시 해야 합니다. 미신고 시 무신고 가산세, 납부불성실 가산세 등이 부과될 수 있습니다.
• 신고 방법: 홈택스(hometax.go.kr)를 통해 전자 신고하거나 세무 대리인에게 위임하여 신고할 수 있습니다. 신고 기한은 매년 5월 1일부터 5월 31일까지입니다 (2026년 귀속 신고는 6월 1일까지).

참고:

• 주택 수 계산 시 부부 합산 기준이며, 소형주택(전용면적 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다.
• 2026년부터 거주자 판정 기준이 강화되어, 2과세기간에 걸쳐 계속 183일 이상 거소 시에도 거주자로 간주될 수 있습니다.