상가 양도 시 부가가치세 세금계산서 발급은 언제 해야 하나요?

상가 양도 시 부가가치세 세금계산서는 원칙적으로 재화의 공급시기인 상가 건물이 이용가능하게 되는 때에 발급해야 합니다.

한눈에 보기

• 원칙적 발급시기: 부동산이 이용가능하게 되는 때(통상적으로 잔금 청산일 또는 소유권 이전 등기일 중 빠른 날)
• 예외적 발급시기: 공급시기 도래 전 대가를 일부 또는 전부 받고 세금계산서를 선발행하는 경우, 또는 공급시기 이후라도 확정신고 기한 내에 발급하는 경우

왜 그런가요?

부가가치세법상 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때입니다. 부동산 양도의 경우, 당사자 간의 특약에 따라 소유권 이전 등기일 전이라도 실제 사용·수익이 가능한 날을 공급시기로 봅니다. 세금계산서는 이 공급시기에 맞춰 발급하는 것이 원칙이며, 이를 어길 경우 공급자와 공급받는 자 모두 가산세 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

지금 해야 할 일

1. 공급시기 확정: 매매계약서상 잔금 지급일과 실제 부동산을 인도하여 사용·수익할 수 있는 날을 확인하세요.
2. 세금계산서 작성: 공급시기에 맞춰 건물 가액에 대한 10% 부가가치세를 포함한 세금계산서를 발급하세요.
3. 기한 준수: 공급시기가 속하는 과세기간의 확정신고 기한 내에 발급해야 가산세 부담을 최소화할 수 있습니다.

주의할 점

• 토지 가액 제외: 부가가치세는 건물 가액에 대해서만 과세되므로, 토지 가액은 세금계산서 발급 대상에서 제외해야 합니다.
• 가산세 위험: 공급시기가 속하는 과세기간의 확정신고 기한을 넘겨 발급할 경우, 공급자는 미발급 가산세(2%)를 부담해야 하며, 매입자는 매입세액 공제를 받지 못할 수 있습니다.
• 포괄적 양도양수: 사업의 포괄적 양도양수에 해당한다면 재화의 공급으로 보지 않아 세금계산서 발급 의무가 없습니다.