제조장 신축 후 매매 시 건물분 부가가치세 계산에서 30% 차이 기준이 안분금액인지 실지거래가액인지 예를 들어 설명해주세요.

토지와 건물을 일괄 공급할 때 실지거래가액이 안분계산한 금액과 비교하여 30% 이상 차이가 나는지 판단하는 기준은 법령에 따라 산출된 '안분계산한 금액'입니다.

한눈에 보기

• 판단 기준: 사업자가 구분 기장한 실지거래가액과 법령에 따라 안분계산한 금액을 비교합니다.
• 30% 차이의 의미: 구분 기장한 가액이 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 나면, 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분계산한 금액을 공급가액으로 적용합니다.
• 예외: 다른 법령에 따라 가액을 구분했거나, 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 등은 30% 차이가 나더라도 실지거래가액을 인정받을 수 있습니다.

왜 그런가요?

부가가치세법 및 소득세법에서는 토지와 건물을 일괄 공급할 때 자산별 가액을 임의로 구분하여 조세를 회피하는 것을 방지하고자 합니다. 따라서 납세자가 구분한 가액이 객관적인 안분계산 기준(감정평가가액, 기준시가 등)과 비교하여 일정 수준(30%) 이상 차이가 나면, 이를 가액 구분이 불분명한 것으로 간주하여 법령이 정한 안분계산 방식을 따르도록 규정하고 있습니다.

예시를 통한 이해

만약 토지와 건물을 10억 원에 일괄 양도하면서, 사업자가 건물 가액을 2억 원으로 구분 기장했다고 가정해 보겠습니다.

1. 안분계산 금액 산출: 법령상 기준시가 등에 따라 안분계산한 결과 건물 가액이 4억 원으로 산출되었다면,
2. 차이 비율 계산: 사업자가 구분한 2억 원과 안분계산 금액 4억 원의 차이는 2억 원입니다.
3. 판단: 차이 비율은 50%(2억/4억)로, 30% 이상 차이가 발생하므로 이 경우 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 4억 원을 건물분 공급가액으로 적용해야 합니다.

지금 해야 할 일

1. 안분계산 금액 산출: 공급계약일 현재의 기준시가 또는 감정평가가액을 활용하여 법령상 순서에 따라 안분계산 금액을 먼저 산출하세요.
2. 비교 분석: 본인이 구분 기장한 가액과 위에서 산출한 안분계산 금액의 차이 비율을 계산하세요.
3. 예외 사유 확인: 만약 30% 이상 차이가 발생하더라도, 다른 법령에 따른 구분이나 건물 철거 조건부 매매 등 예외 사유에 해당하는지 검토하세요.

주의할 점

• 30% 차이 여부를 판단할 때 비교 대상이 되는 '안분계산한 금액'은 부가가치세법 시행령 제64조 제1항에 따른 순차적 안분계산 방식을 적용하여 도출된 금액입니다.
• 2025년 1월 1일 이후 양도분부터는 예외 사유가 명확히 규정되어 있으므로, 해당 시점 이후의 거래라면 관련 예외 조항을 우선 확인하시기 바랍니다.