부동산 임대사업자가 보증금 1억원에 대해 계산된 간주임대료 3.1%를 수입금액으로 신고해야 하나요, 아니면 부가세만 납부하면 되나요? 또한 간주임대료 부가세를 임차인에게 받지 않은 경우 비용 처리가 가능한가요?

부동산 임대사업자가 받는 보증금에 대한 간주임대료는 부가가치세 신고 시 과세표준에 포함하여 신고·납부해야 하며, 소득세(또는 법인세) 신고 시에도 총수입금액에 산입해야 합니다. 간주임대료에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인 간의 약정에 따라 임차인이 부담하게 할 수도 있습니다.

한눈에 보기

• 부가가치세: 간주임대료는 과세표준에 포함되므로 부가가치세를 신고·납부해야 합니다.
• 소득세/법인세: 간주임대료는 사업소득(또는 법인세법상 익금)의 총수입금액에 산입하여 신고해야 합니다.
• 부담 주체: 원칙적으로 임대인이 부담하지만, 약정에 따라 임차인이 부담할 수 있습니다.

왜 그런가요?

1. 부가가치세 과세표준: 부동산 임대용역을 제공하고 보증금을 받는 경우, 이를 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 간주임대료를 계산하여 부가가치세 과세표준에 포함해야 합니다. 2025년 기준 적용 이자율은 연 3.1%입니다.
2. 총수입금액 산입: 소득세법 및 법인세법상 부동산 임대업의 총수입금액(또는 익금)에는 월세뿐만 아니라 보증금 등에 대한 간주임대료가 포함됩니다.
3. 비용 처리: 임대인이 부담한 간주임대료에 대한 부가가치세는 임대인의 사업과 관련하여 발생한 세액이므로, 법인세법상 손금산입이 가능합니다. 다만, 임차인에게 받지 못한 부가가치세액을 임차인으로부터 회수할 수 없는 경우 이를 임대인의 비용으로 처리할 수 있는지 여부는 해당 세액이 임대인의 사업상 필요경비(또는 손금) 요건을 충족하는지에 따라 판단합니다.

지금 해야 할 일

1. 간주임대료 계산: 보증금 1억원에 대해 과세대상 기간의 일수와 연 3.1%의 이자율을 적용하여 간주임대료를 산출하세요.
2. 신고 및 납부: 부가가치세 신고 시 해당 금액을 과세표준에 포함하고, 소득세(법인세) 신고 시에도 총수입금액에 합산하여 신고하세요.
3. 임대차 계약 확인: 임차인과 부가가치세 부담 주체에 관한 약정이 있는지 확인하고, 필요하다면 계약 내용을 명확히 하세요.

주의할 점

• 임차인에게 부가가치세를 받지 않았더라도 임대인의 신고·납부 의무는 면제되지 않습니다.
• 임대보증금에서 발생한 금융수익(이자 등)이 있는 경우, 간주임대료 계산 시 이를 차감할 수 있으므로 장부와 증빙을 통해 확인하시기 바랍니다.