법인이 보유한 주택이 비사업용 토지로 간주되는 경우는 언제인가요?

법인이 보유한 주택의 부속토지는 주택이 정착된 면적에 지역별 적용 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우, 그 초과하는 토지 부분이 비사업용 토지로 간주됩니다.

한눈에 보기

• 비사업용 토지 판정: 주택의 부속토지 중 기준면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지로 보아, 양도 시 10%의 법인세가 추가 과세됩니다.
• 기준면적 산정: 주택 정착면적 × 지역별 적용 배율
• 지역별 적용 배율:
  • 수도권 내 도시지역(주거·상업·공업지역): 3배
  • 수도권 내 도시지역(녹지지역) 및 수도권 밖 도시지역: 5배
  • 도시지역 밖: 10배

왜 그런가요?

법인세법상 비사업용 토지는 법인의 업무와 직접 관련이 없는 토지를 의미하며, 주택 부속토지의 경우 주거용 건축물에 필수적인 면적을 제외한 나머지 토지는 업무와 무관한 것으로 봅니다. 이때 주택의 부속토지 경계가 명확하지 않다면 건축물 바닥면적의 10배를 부속토지로 보며, 위에서 정한 배율을 초과하는 면적은 비사업용 토지로 분류되어 추가 과세 대상이 됩니다.

지금 해야 할 일

1. 토지 지목 및 현황 확인: 보유 중인 토지가 실제 주택의 부속토지로 사용되고 있는지 확인합니다.
2. 정착면적 및 지역 확인: 주택이 정착된 면적을 측정하고, 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 어느 지역(도시지역 여부 및 수도권 포함 여부)에 해당하는지 확인합니다.
3. 기준면적 초과 여부 계산: 위 배율을 적용하여 기준면적을 산출하고, 실제 보유 면적과 비교하여 초과분이 있는지 계산합니다.

주의할 점

• 비사업용 토지 판정 기준: 비사업용 토지 여부는 양도 당시가 아니라, 토지 소유 기간 중 일정 기간(양도일 직전 5년 중 2년 초과 등) 동안 비사업용으로 사용된 기간을 기준으로 판정합니다.
• 예외 사유: 법령에 따른 사용 금지나 부득이한 사유가 있는 경우 비사업용 토지에서 제외될 수 있으나, 이는 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
• 추가 과세: 비사업용 토지로 판정되면 일반 법인세 외에 양도차익의 10%가 추가로 과세되므로, 매각 전 반드시 비사업용 토지 해당 여부를 검토해야 합니다.