부동산 임대보증금을 개인사업자 조정 시 총수입금액에 합산해야 하나요?

부동산 임대업을 영위하는 거주자가 임대보증금 등을 받은 경우, 해당 보증금 등에서 발생한 간주임대료 상당액을 사업소득의 총수입금액에 산입해야 합니다. 다만, 주택 임대의 경우 3주택 이상 소유자로서 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에만 간주임대료를 계산하며, 상가 등 그 외의 부동산은 보증금 등의 적수에서 건설비 상당액의 적수를 차감하여 계산합니다.

한눈에 보기

• 대상: 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하고 보증금·전세금을 받은 거주자
• 주택 임대: 3주택 이상 소유자 중 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우(단, 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 제외)
• 상가 등 임대: 보증금 등에서 건설비 상당액을 차감한 금액에 대해 간주임대료 산출
• 핵심 계산 요소: 보증금 등의 적수, 정기예금이자율, 임대사업부분 금융수익(차감 항목)

왜 그런가요?

부동산 임대보증금은 임대인의 자산으로 간주하여, 이를 금융기관에 예치했을 때 얻을 수 있는 이익을 임대료 수입으로 환산하는 '간주임대료' 제도를 운영하고 있습니다. 이는 임대보증금을 통해 얻는 실질적인 이득 여부와 관계없이 세법상 수입으로 보아 과세하는 취지입니다. 단, 임대사업을 위해 기장한 장부상 임대보증금으로 취득한 금융자산에서 발생한 수입이자·할인료·배당금은 총수입금액에서 차감할 수 있습니다.

지금 해야 할 일

1. 임대 유형 확인: 주택인지 상가인지 구분하고, 주택이라면 주택 수와 보증금 합계액을 확인하세요.
2. 건설비 상당액 산출: 상가 임대의 경우, 해당 부동산의 취득가액(자본적 지출 포함)을 확인하여 건설비 상당액을 계산하세요.
3. 금융수익 확인: 임대보증금으로 취득한 금융자산에서 발생한 이자·배당금 내역을 정리하여 총수입금액에서 차감할 준비를 하세요.
4. 이자율 적용: 해당 과세기간에 적용되는 정기예금이자율을 확인하여 간주임대료를 산출하세요.

주의할 점

• 임대보증금을 은행에 예치하여 받는 이자소득은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 않고 별도의 이자소득으로 과세됩니다. 따라서 간주임대료 계산 시 차감하는 금융수익과 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
• 추계신고를 하는 경우에는 임대사업부분에서 발생한 금융수익을 차감할 수 없으므로 기장 신고가 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.