근린생활시설 상가와 주택임대가 있을 때 각각 구분하여 기장하고 조정하는 방법은 무엇인가요?

근린생활시설(상가)과 주택임대업을 겸영하는 경우, 각 소득별로 수입금액과 필요경비를 구분하여 기장하고, 공통으로 발생하는 비용은 면적이나 수입금액 비율에 따라 안분 계산하여 조정해야 합니다.

한눈에 보기

• 구분 기장 의무: 소득세법에 따라 부동산임대업과 다른 사업소득이 있는 경우 소득별로 구분하여 회계처리해야 합니다.
• 공통경비 안분: 개별적으로 귀속되지 않는 공통경비는 원칙적으로 총수입금액에 비례하여 안분 계산합니다.
• 예외적 안분: 수입금액 비례 안분이 불합리한 경우 사용면적, 사용시간 등 합리적인 기준을 적용할 수 있습니다.

왜 그런가요?

• 구분 경리의 원칙: 소득세법 제160조 제4항에 따라 부동산임대소득과 사업소득이 함께 있는 사업자는 소득별로 구분하여 경리해야 합니다. 이는 각 소득의 과세표준을 정확히 산출하기 위함입니다.
• 공통경비 안분: 특정 사업에 직접 대응하지 않는 공통경비(예: 건물 전체의 재산세, 공통 관리비 등)는 수익비용 대응의 원칙에 따라 각 사업의 수입금액 비율로 안분하는 것이 원칙입니다. 다만, 업종이 다르거나 수입금액 비례 안분이 불합리할 경우 사용면적 비율 등을 적용할 수 있습니다.

지금 해야 할 일

1. 독립된 계정과목 설정: 장부상 상가 임대업과 주택 임대업의 수입과 비용을 각각 독립된 계정과목으로 구분하여 기장하세요.
2. 개별경비 분류: 특정 사업에만 직접적으로 관련된 비용(예: 상가 수리비, 주택 수리비 등)은 해당 사업의 개별경비로 즉시 분류하세요.
3. 공통경비 안분 계산: 귀속이 불분명한 공통경비는 다음 순서에 따라 안분하세요.
   • 1순위: 총수입금액 비례 안분
   • 2순위: 수입금액 비례 안분이 불합리한 경우 사용면적 비율 등 합리적 기준 적용
4. 소득구분계산서 작성: 종합소득세 신고 시 각 소득별로 구분된 재무제표와 소득구분계산서를 작성하여 첨부하세요.

주의할 점

• 추계 신고 불가: 동일 사업장에서 발생한 소득 중 일부는 기장하고 일부는 추계로 신고할 수 없습니다. 전체를 실지조사 경정하는 것이 원칙입니다.
• 차입금 이자: 사업 관련 자산 취득을 위한 차입금 이자는 해당 자산의 사용 용도(면적 등)에 따라 안분하여 필요경비에 산입해야 합니다. 사업과 무관한 자산 취득 이자는 필요경비로 인정되지 않습니다.
• 감가상각비: 건물 전체에 대한 감가상각비 역시 주택과 상가 면적 비율에 따라 안분하여 각 소득의 필요경비로 배분해야 합니다.