다중주택을 원룸 형태로 개조하여 임대 후 양도하는 경우 부가가치세는 어떻게 되나요?

다중주택을 원룸 형태로 개조하여 임대하는 경우, 해당 주택이 국민주택 규모 이하(주거전용면적 85㎡ 이하)라면 부가가치세가 면제되나, 이를 양도할 때는 사업의 형태와 반복성에 따라 과세 여부가 달라질 수 있습니다.

1. 임대 시 부가가치세 면제 요건

주택임대업은 원칙적으로 부가가치세 면세 대상입니다. 다중주택을 원룸 형태로 개조하여 임대하더라도 다음 요건을 충족하면 부가가치세가 면제됩니다.

• 국민주택 규모 이하: 다중주택 1동 전체의 주거전용면적 합계가 85㎡ 이하(수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)여야 합니다.
• 상시 주거용 사용: 공부상 용도와 관계없이 실제 임차인이 상시 주거용으로 사용해야 합니다.

2. 양도 시 과세 여부

양도 시 부가가치세 과세 여부는 해당 거래가 '사업적 성격'을 띠는지에 따라 결정됩니다.

• 양도소득세 과세 대상: 일시적·비반복적으로 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 과세 대상이며, 부가가치세는 과세되지 않습니다.
• 부가가치세 과세 대상(주거용 건물 개발 및 공급업): 만약 다중주택을 신축하거나 개조하여 계속적·반복적으로 판매하는 사업을 영위하는 경우라면, 이는 '주거용 건물 개발 및 공급업'으로 보아 부가가치세가 과세될 수 있습니다.

3. 주의사항

• 겸용주택의 경우: 주택과 사업용 건물이 함께 있는 경우, 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 면세 혜택을 받을 수 있으나, 반대의 경우에는 주택 부분만 면세됩니다.
• 사업의 포괄적 양도: 만약 임대사업을 임차인 변경 없이 보증금 등 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 방식으로 양도한다면, 이는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 과세되지 않을 수 있습니다.

구체적인 과세 여부는 개조 후의 실제 사용 용도, 사업의 계속성 및 반복성, 그리고 양도 방식에 따라 달라지므로, 실제 양도 시점의 구체적인 사실관계를 바탕으로 세무 전문가의 검토를 받으시는 것을 권장합니다.