부동산 양도 시 공급시기를 판단하는 구체적인 기준은 무엇인가요?

부동산 양도 시 부가가치세법상 공급시기는 원칙적으로 해당 부동산이 이용가능하게 되는 때입니다. 이는 당사자 간의 계약 내용을 이행함으로써 매입자가 소유권을 주장할 수 있거나, 공급자의 승낙 하에 매입자가 사용을 시작한 때를 의미합니다.

구체적인 공급시기 판단 기준

1. 원칙: 소유권이전등기일이 공급시기가 됩니다.
2. 예외(실제 사용·수익일): 당사자 간 특약에 따라 소유권이전등기일 전에 실제 양도하여 사용·수익하거나, 잔금 미지급 등으로 소유권이전등기일 이후에도 사용·수익할 수 없는 사실이 객관적으로 확인되는 경우에는 실제로 사용·수익이 가능한 날을 공급시기로 봅니다.
3. 중간지급조건부 공급: 소유권 이전 및 잔금 지급 전에 부동산을 이용가능하게 하는 경우, 해당 부동산을 이용가능하게 한 때를 공급시기로 합니다.
4. 폐업 시: 사업자가 부동산임대사업에 사용하던 건물을 매각하는 계약을 체결하고 잔금을 받지 않은 상태에서 폐업하는 경우, 그 폐업일을 공급시기로 봅니다.
5. 건축 중인 건물: 양수인이 해당 건물을 이용가능하게 된 때를 공급시기로 합니다.

유의사항

• 공급시기의 중요성: 공급시기는 세금계산서 발급 시기, 부가가치세 거래징수 및 신고·납부 기한을 결정하는 기준이 됩니다. 판단 착오로 인해 공급시기를 잘못 적용하면 매입세액 불공제 및 가산세 등의 불이익을 받을 수 있습니다.
• 토지 가액 제외: 부가가치세는 건물 가액에 대해서만 과세되므로, 토지 가액은 세금계산서 발급 대상에서 제외해야 합니다.
• 포괄적 양도양수: 사업의 포괄적 양도양수에 해당하는 경우에는 재화의 공급으로 보지 않아 세금계산서 발급 의무가 없습니다.