부동산임대업에서 임차인이 임대료를 미납하고 보증금까지 소진한 상태에서 퇴거를 거부할 경우, 임대인이 계속 세금계산서를 발행하고 매출 신고를 해야 하나요?

임차인이 임대료를 연체하여 보증금이 모두 소진되었음에도 퇴거하지 않는 경우, 임대인은 실제로 임대용역을 계속 제공하고 있다면 부가가치세법상 과세표준을 계산하여 세금계산서를 발급하고 매출 신고를 해야 할 의무가 있습니다.

부가가치세는 대가의 수령 여부와 관계없이 재화나 용역의 공급이라는 사실 자체에 대해 과세하는 세목입니다. 따라서 임대차 계약이 종료되지 않고 임차인이 해당 부동산을 점유·사용하고 있다면, 임대료를 받지 못하더라도 임대용역의 공급이 계속되는 것으로 보아 과세표준을 산정하여 신고해야 합니다.

다만, 다음과 같은 점을 유의하시기 바랍니다.

1. 과세표준 계산: 임대료를 받지 못하더라도 계약상 정해진 임대료를 기준으로 과세표준을 계산해야 합니다. 만약 보증금이 남아있다면 보증금에 대한 간주임대료도 과세표준에 포함해야 합니다.
2. 대손세액공제 불가: 단순히 임대료를 받지 못하는 '연체' 상태는 부가가치세법상 대손세액공제 사유에 해당하지 않습니다. 대손세액공제는 파산, 강제집행, 소멸시효 완성 등 법령에서 정한 사유로 채권이 회수불능으로 확정되어야 가능합니다.
3. 계약 해지 및 명도 소송: 임차인이 차임을 연체하여 계약을 해지할 수 있는 요건(상가건물의 경우 3기의 차임액 연체 등)을 충족했다면, 법적 절차를 통해 임대차 계약을 종료하고 명도 소송을 진행하여 임대용역의 공급을 중단하는 것이 세무상 매출 발생을 막는 근본적인 해결책입니다.

임대료를 받지 못하는 상황에서 세금만 계속 납부하는 불이익을 방지하기 위해서는, 명도 소송 등을 통해 임대차 관계를 조속히 정리하고 해당 시점부터 매출 신고 대상에서 제외하는 것이 필요합니다. 구체적인 계약 해지 시점과 세무 처리 방법은 임대차 계약서와 현재 상황을 바탕으로 세무사 등 전문가와 상담하시길 권장합니다.