공통매입세액 안분계산 시 부동산 임대업의 총수입금액은 어떻게 산정하나요?

부동산 임대업을 영위하는 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영하여 공통매입세액을 안분계산할 때, 총수입금액(총공급가액)은 임대료 수입금액에 간주임대료를 합산한 금액으로 산정합니다.

총수입금액 산정 기준

1. 임대료 수입: 해당 과세기간에 발생한 월세 등 임대료 수입금액을 포함합니다.
2. 간주임대료: 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우, 이를 금전 외의 대가를 받은 것으로 보아 계산한 금액을 포함합니다. 간주임대료는 다음 산식에 따라 계산합니다.
   • 산식: 보증금 등 × 과세대상 기간의 일수 × 정기예금이자율 / 365(윤년 366)
   • 정기예금이자율은 국세청장이 정하는 고시 이자율을 적용합니다(2024년 귀속분 기준 3.5%).
3. 기타 수입: 청소비, 난방비 등 임대료와 별도로 받는 금액 중 공공요금(전기료, 수도료 등)을 제외한 금액은 총수입금액에 산입합니다. 단, 공공요금 명목으로 받은 금액이 실제 납부액을 초과하는 경우 그 초과액은 총수입금액에 포함됩니다.

주의사항

• 고정자산 매각액: 과세사업 또는 면세사업과 관련 없는 고정자산의 매각액은 공통매입세액 안분계산을 위한 총공급가액 및 과세·면세 공급가액에 포함하지 않습니다.
• 건설비 상당액 차감: 간주임대료 계산 시 임대용 부동산의 건설비 상당액이 있는 경우, 보증금 등에서 이를 차감하여 계산할 수 있습니다.
• 금융수익 차감: 기장신고 시에는 해당 임대보증금 등으로 취득한 금융자산에서 발생한 수입이자 등을 간주임대료 계산 시 차감할 수 있습니다.