임대사업자로서 보증금만 있고 월세나 관리비가 없는 경우, 보증금 이자인 간주임대료를 수입금액에서 제외해야 하나요, 아니면 수입으로 신고해야 하나요?

보증금에 대한 간주임대료는 부동산임대업의 사업소득 총수입금액에 산입하여 신고해야 하며, 이를 수입금액에서 제외할 수 없습니다.

부동산임대업을 영위하는 사업자가 보증금이나 전세금을 받는 경우, 해당 보증금을 은행에 예치하거나 운용하여 얻을 수 있는 수익을 임대료로 간주하여 이를 총수입금액에 포함하도록 규정하고 있습니다. 따라서 월세나 관리비 수입이 없더라도 보증금에 대한 간주임대료가 발생한다면, 이는 해당 과세기간의 사업소득 총수입금액에 포함하여 종합소득세 신고를 해야 합니다.

다만, 주택임대소득의 경우 보유 주택 수와 보증금 합계액에 따라 과세 여부가 달라질 수 있습니다.

• 과세 요건: 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. (단, 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 계산에서 제외)
• 계산 방법: 보증금 등에서 3억 원을 차감한 금액의 적수에 60%를 곱하고, 정기예금이자율을 적용하여 계산합니다.
• 금융수익 차감: 기장신고를 하는 경우, 해당 임대사업 부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 합계액을 간주임대료에서 차감할 수 있습니다.

상가 등 주택 외의 부동산을 임대하는 경우에는 주택 수와 관계없이 보증금에 대한 간주임대료가 발생하며, 이때는 임대용 부동산의 건설비 상당액을 차감하여 계산합니다. 간주임대료는 실질적인 이자 수익 여부와 관계없이 임대보증금을 받았다면 발생하는 것으로 간주하므로, 반드시 총수입금액에 포함하여 신고하시기 바랍니다.