상가 분양 시 토지와 건물을 함께 분양하는데, 이 경우 공통매입세액 안분 계산이 필요한가요?

상가 분양 시 토지와 건물을 함께 공급하는 경우, 토지는 면세 재화이고 건물은 과세 재화이므로 실지귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액이 발생한다면 부가가치세법에 따라 안분계산이 필요합니다.

상가 분양과 같이 과세사업(건물 분양)과 면세사업(토지 분양)을 겸영하는 사업자가 공통으로 사용되는 재화나 용역을 공급받아 매입세액이 발생한 경우, 실지귀속을 구분할 수 없는 매입세액은 다음의 순서에 따라 안분계산하여 면세사업 관련 매입세액을 불공제해야 합니다.

1. 공급가액 비율 안분: 원칙적으로 해당 과세기간의 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율로 안분합니다.
2. 예외적 안분: 해당 과세기간 중 공급가액이 없거나 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우 등에는 다음 순서에 따라 안분합니다.
   • 총매입가액에 대한 면세사업 관련 매입가액 비율
   • 총예정공급가액에 대한 면세사업 관련 예정공급가액 비율
   • 총예정사용면적에 대한 면세사업 관련 예정사용면적 비율

다만, 건물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 예정사용면적비율을 우선 적용할 수 있습니다. 또한, 면세공급가액이 총공급가액의 100분의 5 미만이고 공통매입세액이 500만원 미만인 경우 등 일정 요건을 충족하면 안분계산을 생략하고 전액 공제받을 수 있는 예외도 존재합니다.

따라서 분양받은 상가의 매입세액이 과세사업과 면세사업에 공통으로 귀속되는지 여부를 먼저 확인하시고, 실지귀속을 구분할 수 없다면 위 기준에 따라 안분계산을 진행하시기 바랍니다.