특수관계자 간 무상임대차 계약 시 시가는 어떻게 산정하나요?

특수관계인 간 부동산 무상임대차 거래 시 시가는 원칙적으로 해당 거래와 유사한 상황에서 특수관계인이 아닌 제3자와 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 적용합니다. 만약 이러한 시가가 불분명한 경우에는 법인세법 및 소득세법 시행령에 따라 다음과 같은 순서로 시가를 산정합니다.

1. 감정평가액: 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(2개 이상의 감정가액이 있는 경우 그 평균액)을 적용합니다.
2. 보충적 평가방법: 감정가액이 없는 경우 「상속세 및 증여세법」 제61조부터 제66조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액을 적용합니다.
3. 계산식에 의한 시가: 위 방법들을 적용할 수 없는 경우, 다음의 계산식에 따라 산출한 금액을 시가로 봅니다.
   • 시가 = (해당 자산 시가의 50% - 전세금 또는 보증금) × 정기예금이자율
   • 여기서 정기예금이자율은 「법인세법 시행규칙」 제6조에 따른 이자율(현재 3.5%)을 적용합니다.

유의사항

• 특수관계인에게 부동산을 무상으로 임대하는 경우, 법인세법상 부당행위계산부인 규정이 적용되어 임대료 시가 상당액이 익금에 산입될 수 있습니다.
• 소득세법상으로도 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있으나, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 실제 거주하는 경우는 제외됩니다.
• 부가가치세법상 사업용 부동산을 특수관계인에게 무상으로 임대하는 경우, 시가를 공급가액으로 보아 부가가치세가 과세되나 세금계산서 발급 의무는 없습니다.
• 증여세의 경우, 5년간의 무상사용 이익 합계액이 1억 원 이상인 경우 증여세가 과세될 수 있습니다.