원상복구 비용이 임대보증금보다 적은 경우, 차액에 대한 세금계산서는 어떻게 처리되나요?

임대차계약 종료 시 임차인이 원상복구 의무를 이행하지 않아 임대인이 대신 원상복구를 수행하고, 그 비용을 임대보증금에서 차감하여 정산하는 경우, 임대인이 임차인에게 원상복구 용역에 대한 세금계산서를 발급해야 합니다.

기획재정부 유권해석에 따르면, 임대차계약에 따른 원상복구 의무를 임차인이 직접 이행하지 않고 임대인이 대신 수행하며 그 비용을 임차인으로부터 지급받는(또는 보증금에서 차감하는) 것은, 임대인이 임차인에게 원상복구라는 용역을 공급한 것으로 보아 부가가치세 과세대상에 해당합니다. 따라서 임대인은 해당 원상복구 비용 상당액을 공급가액으로 하여 임차인에게 세금계산서를 발급해야 합니다.

다만, 임차인이 직접 원상복구를 수행하는 경우에는 임대인에 대한 용역의 공급으로 보지 않으므로 세금계산서 발급 대상이 아닙니다. 또한, 임대인이 원상복구 의무 이행을 위한 재화나 용역을 직접 공급하지 않고 단순히 임차인의 원상복구 의무 불이행에 따른 손해배상금 명목으로만 금액을 수취하는 경우에는 부가가치세 과세표준에 포함되지 않을 수 있으나, 실무적으로는 원상복구 공사 주체와 비용 부담 관계에 따라 과세 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.