재개발주택 조합원의 무상옵션 및 무상가전에 대한 조합원 배당, 부가세 등 과세 여부 및 쟁점을 정리해주세요.

재개발·재건축 정비사업조합이 조합원에게 무상으로 제공하는 가전제품 및 옵션 품목은 부가가치세 과세 대상이며, 조합원에게 분배되는 이익은 배당소득으로 과세될 수 있습니다.

1. 부가가치세 과세 여부 및 쟁점

재건축·재개발 조합이 시공사로부터 제공받아 조합원에게 무상으로 공급하는 비데, TV, 빌트인 냉장고, 시스템 에어컨 등은 부가가치세 과세 대상입니다.

• 과세 근거: 부가가치세법상 대가를 받지 않고 재화를 공급하더라도 '사업상 증여'에 해당하면 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세됩니다. 또한, 이러한 가전제품 등은 국민주택 규모 이하 주택 공급이라는 주된 거래에 통상적으로 부수되는 재화로 보기 어려워 면세 혜택을 적용받을 수 없습니다.
• 실무적 영향: 지금까지 관례적으로 면세 처리되던 품목들에 대해 과세당국이 과세 입장을 명확히 함에 따라, 조합은 해당 물품의 시가에 대해 10%의 부가가치세를 납부해야 하며, 이는 조합의 공사비 증가 및 조합원 분담금 상승으로 이어질 수 있습니다.

2. 조합원 배당소득 과세 쟁점

조합이 사업 완료 전 발생한 이익을 조합원에게 분배하는 경우, 해당 분배금은 배당소득으로 보아 과세됩니다.

• 배당소득: 조합이 해산하기 전 사업 기간 동안 발생한 이익을 조합원에게 분배하는 경우, 이는 배당소득에 해당합니다.
• 청산금과의 구분: 조합원이 종전 토지·건물의 대가로 새로운 아파트를 취득할 권리와 함께 교부받는 '청산금'은 배당이 아닌 종전 자산의 유상 이전에 따른 대가로 보아 양도소득세 과세 대상이 됩니다.
• 추가 부담금: 조합원이 자기 지분을 초과하여 분양받음으로써 납부하는 '조합원 추가 부담금'은 수익사업소득에 해당하지 않는다는 것이 과세당국의 입장입니다.

3. 유의사항

• 사실 판단: 개별 정비사업의 관리처분계획 및 시공사와의 도급계약 내용에 따라 구체적인 과세 여부와 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 면세되는 국민주택 건설용역에 통상적으로 부수되는 재화인지 여부는 실질 내용에 따라 사실 판단이 필요합니다.
• 양도소득세: 조합원입주권 양도 시 비과세 요건 충족 여부와 청산금 수령에 따른 양도소득세 과세 여부는 별도로 검토해야 합니다.