토지 조성 관련 매입세액이 불공제되는 구체적인 사례는 어떤 것이 있나요?

토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액은 부가가치세법상 면세 재화인 토지의 취득원가를 구성하는 비용으로 보아 매출세액에서 공제되지 않습니다. 구체적으로 불공제되는 사례는 다음과 같습니다.

• 토지 취득 및 형질변경 관련 비용: 토지의 취득을 위한 직접적인 비용인 중개수수료, 감정평가비, 컨설팅비, 명의이전비용 등과 토지의 형질변경, 공장부지 및 택지 조성을 위한 공사비용이 포함됩니다.
• 건축물 철거 비용: 건축물이 있는 토지를 취득하여 해당 건축물을 철거하고 토지만을 사용하는 경우, 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액은 토지 관련 매입세액으로 보아 불공제됩니다.
• 토지 가치 증가 비용: 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 취득원가를 구성하는 비용과 관련된 매입세액이 해당합니다.
• 대출금 관련 매입세액: 토지 취득을 위한 직접적인 비용으로 발생한 매출주선 수수료 등 토지 취득에 소요된 것이 명백한 대출금 관련 매입세액도 불공제 대상입니다.
• 금융자문용역: 사업자가 금융자문용역을 공급받고 발급받은 세금계산서상의 매입세액 중 토지 취득과 관련된 부분은 공제받을 수 없습니다.
• 진입도로 건설비용: 과세사업을 위한 인·허가 조건으로 사업장 인근에 진입도로를 건설하여 지방자치단체에 무상으로 귀속시킨 경우, 해당 진입도로 건설비용 관련 매입세액은 토지 관련 매입세액으로 보아 불공제됩니다.

반면, 토지와 구분되는 감가상각자산인 구축물(옹벽, 석축, 하수도, 맨홀 등) 공사비, 건물 신축을 위한 터파기 비용, 건축물 주변 조경공사비, 자기 소유 노후 건물을 철거하고 신축하는 경우의 철거비용 등은 토지 관련 매입세액으로 보지 않아 공제가 가능할 수 있습니다. 실무적으로는 해당 지출이 토지의 자본적 지출인지, 건물 등 감가상각자산의 취득인지에 따라 판단이 달라지므로 주의가 필요합니다.