재건축 조합원 입주권을 취득한 경우 취득세 과세표준은 실제 매매 거래 가격인가요?

재건축·재개발 조합원 입주권을 승계취득한 경우, 취득세 과세표준은 원칙적으로 실제 거래한 가격(사실상 취득가격)이 됩니다.

조합원 입주권의 취득세 과세표준 산정 시 고려해야 할 핵심 사항은 다음과 같습니다.

1. 과세표준의 구성: 승계조합원이 입주권을 취득할 때의 과세표준은 '권리가액(종전 토지 등의 가액) + 프리미엄'을 합산한 금액입니다. 이는 해당 물건을 취득하기 위해 거래 상대방에게 지급한 일체의 비용을 사실상 취득가격으로 보기 때문입니다.
2. 취득세 납부 시점의 구분:
   • 입주권 취득 시: 조합원 지위를 승계할 때, 당시 부동산의 상태(주택 또는 토지)에 따라 취득세를 납부합니다. 이때 과세표준은 프리미엄을 포함한 실제 거래가격이 됩니다.
   • 준공 시(원시취득): 아파트가 완공되어 신축 건축물을 취득하는 시점에는 별도의 건물분 취득세가 발생합니다. 이때의 과세표준은 신축 건축물의 건축비 등을 기준으로 산정됩니다.
3. 프리미엄 포함 여부: 입주권 취득 시 납부하는 취득세 과세표준에는 프리미엄이 포함되는 것이 타당합니다. 다만, 준공 시 발생하는 건물분 취득세 과세표준에 프리미엄을 포함할지 여부에 대해서는 지자체별로 해석이 다를 수 있으며, 최근 행정안전부의 유권해석은 프리미엄을 포함하여 과세표준을 산정해야 한다는 입장을 보이고 있어 주의가 필요합니다.

따라서 실제 매매 거래 가격(프리미엄 포함)이 취득세 과세표준이 되는 것이 원칙이나, 사업 단계와 취득 시점에 따라 과세 대상과 산정 방식이 달라질 수 있으므로 구체적인 세액은 관할 지자체 세무과를 통해 확인하시는 것을 권장합니다.