주택 양도 시 보유기간은 어떻게 계산하나요?

주택의 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 원칙적으로 해당 주택의 취득일부터 양도일까지로 계산하며, 취득일의 초일은 산입합니다.

보유기간 계산의 주요 원칙

• 기산점: 주택의 대금을 청산한 날을 취득일로 보며, 대금 청산 전 등기한 경우에는 등기접수일을 취득일로 합니다. 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일이 기준이 됩니다.
• 초일 산입: 보유기간 계산 시 취득일의 초일을 산입하여 양도일까지의 기간을 계산합니다.
• 용도변경 시: 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용하거나 공부상 용도를 주택으로 변경한 경우, 사실상 주거용으로 사용한 날(불분명 시 공부상 용도 변경일)부터 양도일까지를 보유기간으로 합니다.

특수한 경우의 보유기간 계산

• 상속받은 주택: 상속개시일부터 양도일까지를 보유기간으로 합니다. 다만, 동일세대원으로부터 상속받은 경우에는 피상속인의 취득일부터 보유기간을 통산합니다.
• 증여받은 주택: 증여받은 날부터 양도일까지를 보유기간으로 합니다. 다만, 동일세대원으로부터 증여받은 경우에는 증여자의 취득일부터 보유기간을 통산합니다.
• 재건축·재개발: 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산하며, 공사기간도 보유기간에 포함됩니다.
• 이혼 시 재산분할: 재산분할 전 배우자가 해당 주택을 취득한 날부터 양도일까지의 기간을 통산합니다.

주의사항

• 1세대 1주택 비과세 판정: 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 있어야 하며, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하는 요건이 추가될 수 있습니다.
• 장기보유특별공제와의 차이: 세율 적용을 위한 보유기간 계산과 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 계산 방식이 상속 등 일부 사례에서 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.