관리주체의 단전·단수 조치가 불법행위로 인정되는 기준은 무엇인가요?

관리주체의 단전·단수 조치가 불법행위로 인정되는지 여부는 해당 조치가 관리규약에 근거를 두고 있는지, 그리고 그 조치가 사회통념상 허용될 만한 상당성을 갖추었는지에 따라 결정됩니다.

불법행위로 인정되는 기준

단전·단수 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않으려면 다음 요건을 종합적으로 충족해야 하며, 이를 갖추지 못한 경우 위법한 행위로 평가될 가능성이 높습니다.

• 관리규약의 근거: 단전·단수 조치의 근거와 요건, 절차가 관리규약에 명확히 규정되어 있어야 합니다. 근거 없는 조치는 원칙적으로 위법합니다.
• 사회통념상 상당성: 조치에 이르게 된 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등을 종합적으로 고려하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 합니다.
• 절차적 정당성: 관리단 또는 운영위원회의 적법한 결의를 거쳐야 하며, 체납자에게 사전에 단전·단수 가능성을 충분히 예고하고 독촉하는 절차를 준수해야 합니다.
• 불가피성 및 비례성: 건물 전체의 관리나 다른 구분소유자의 이익을 보호하기 위해 조치가 불가피해야 하며, 소액 연체나 경미한 위반에 대해 과도한 조치를 취하는 것은 비례성을 벗어난 위법 행위입니다.

주의사항 및 법적 위험

• 특별승계인의 경우: 전 소유자의 체납 관리비를 이유로 새로운 소유자에게 단전·단수를 하는 것은 불법적인 사용방해행위로 평가될 가능성이 매우 큽니다.
• 임대료 체납: 단순 채무불이행에 불과한 임대료 연체를 이유로 하거나 점유목적물의 명도를 강요하기 위한 목적의 단전·단수는 허용되지 않습니다.
• 법적 책임: 위법한 단전·단수 조치는 업무방해죄 등 형사책임의 대상이 될 수 있으며, 민사상 불법행위에 해당하여 영업 중단 손실 등 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 또한, 위법한 조치 기간 동안 발생한 관리비는 납부 의무가 없다고 판단될 수 있습니다.