상가와 주택이 함께 있는 겸용주택의 부가가치세 안분계산은 어떻게 하나요?

상가와 주택이 함께 있는 겸용주택을 공급할 때, 주택 부분은 부가가치세가 면제되고 상가 부분은 과세되므로 전체 공급가액을 토지와 건물 등의 가액으로 구분하여 안분계산해야 합니다.

안분계산 원칙

토지와 건물 등을 함께 공급할 때 실지거래가액 중 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하거나, 사업자가 구분한 가액이 기준시가 등에 따라 안분한 금액과 100분의 30 이상 차이가 나는 경우에는 안분계산 대상이 됩니다.

안분계산 순서

1. 감정평가가액이 있는 경우: 공급시기 전후 과세기간 내에 감정평가법인 등이 평가한 감정평가가액에 비례하여 안분합니다.
2. 감정평가가액이 없는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분합니다.
3. 기준시가가 없는 경우: 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)에 비례하여 안분한 후, 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 따라 안분합니다.

예외 사항

다음의 경우에는 안분계산하지 않고 실지거래가액을 공급가액으로 인정합니다.

• 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물 등의 가액을 구분한 경우
• 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우

주의사항

겸용주택의 경우 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰지, 같은지, 작은지에 따라 주택 임대 범위가 달라지며, 이에 따라 부가가치세 면세 적용 여부도 결정됩니다. 특히 2022년 1월 1일 이후 공급분부터는 안분계산 예외 사유가 명확히 규정되어 있으므로, 거래 시 계약서상 가액 구분과 실제 안분 가액의 차이를 반드시 확인하시기 바랍니다.