재개발 조합원 입주권 양도 시 양도차익은 어떻게 계산하나요?

재개발·재건축 조합원 입주권의 양도차익은 관리처분계획인가일을 기준으로 인가 전 양도차익과 인가 후 양도차익을 구분하여 각각 계산한 뒤 합산하여 산정합니다.

1. 양도차익 계산 구조

조합원 입주권의 전체 양도차익은 다음과 같이 계산합니다.

• 전체 양도차익 = 관리처분계획인가 전 양도차익 + 관리처분계획인가 후 양도차익

2. 청산금 납부 시 계산식

• 관리처분계획인가 전 양도차익: 기존 건물과 그 부수토지의 평가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감하여 계산합니다.
• 관리처분계획인가 후 양도차익: 양도가액에서 (기존 건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) 및 필요경비를 차감하여 계산합니다.

3. 청산금 지급 시 계산식

• 관리처분계획인가 전 양도차익: (기존 건물과 그 부수토지의 평가액 - 취득가액 - 필요경비) × [(기존 건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) ÷ 기존 건물과 그 부수토지의 평가액]
• 관리처분계획인가 후 양도차익: 양도가액 - (기존 건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 필요경비

4. 유의사항

• 기존 건물분 평가액: 관리처분계획에 따라 정해진 가격을 의미하며, 해당 가격이 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차적으로 적용합니다.
• 취득가액 확인 불가 시: 기존 건물과 그 부수토지의 평가액에 (취득일 현재 기준시가 ÷ 관리처분계획인가일 현재 기준시가)를 곱하여 산정합니다.
• 장기보유특별공제: 관리처분계획인가 전 양도차익에 대해서는 기존 부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간을 보유기간으로 하여 공제율을 적용하며, 인가 후 양도차익(입주권 프리미엄 부분)은 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다.
• 비과세 판단: 1세대 1주택 비과세 요건 판단 시 관리처분계획인가일 현재 기존 주택과 부수토지가 비과세 요건을 갖추었는지 확인해야 합니다.