재건축·재개발 사업에서 종전자산 감정평가액이 높으면 조합원에게 무조건 유리한가요?

종전자산 감정평가액이 높다고 해서 조합원에게 무조건 유리한 것은 아니며, 사업 전체의 수익성과 비례율, 그리고 조합원 분담금 구조에 따라 유불리가 달라집니다.

종전자산 평가액과 분담금의 관계

조합원 분담금은 '조합원 분양가 - 권리가액'으로 산정되며, 권리가액은 '종전자산 평가액 × 비례율'로 결정됩니다. 따라서 종전자산 평가액이 높아지면 권리가액이 상승하여 분담금이 줄어드는 효과가 있는 것처럼 보이지만, 실제로는 다음과 같은 변수가 작용합니다.

• 비례율의 하락: 비례율은 '(총 분양수입 - 총 사업비) ÷ 종전자산 평가액'으로 산정됩니다. 종전자산 평가액(분모)이 높아지면 비례율이 낮아지게 되어, 결과적으로 권리가액의 상승 폭이 제한되거나 오히려 낮아질 수 있습니다.
• 상대적 평가: 재개발·재건축 사업에서 종전자산 평가액은 조합원 간의 자산 가치를 상대적으로 비교하는 기준입니다. 특정 조합원의 평가액이 높아지면 다른 조합원과의 비율에서 상대적으로 높은 권리가액을 배정받게 되지만, 전체 조합원의 평가액이 동시에 높아지면 비례율이 하락하여 전체적인 분담금 총액에는 큰 변화가 없을 수 있습니다.

고려해야 할 리스크

• 세금 부담: 종전자산 평가액이 높게 책정되면 향후 조합원 입주권이나 신축 주택을 양도할 때 양도소득세 산정의 기준이 되는 취득가액이 높아지는 측면이 있으나, 평가액 자체가 높으면 재산세나 종합부동산세 등 보유세 부담이 증가할 가능성이 있습니다.
• 사업성 저하: 종전자산 평가액을 과도하게 높게 책정하면 사업비 산정이나 비례율 관리가 어려워져 사업 전체의 수익성이 악화될 수 있습니다.

결론적으로 종전자산 평가액은 조합원 간의 형평성을 맞추기 위한 상대적 지표이므로, 단순히 평가액이 높다고 해서 무조건 유리하다고 단정할 수 없습니다. 사업 전체의 총수입과 총사업비, 그리고 비례율이 어떻게 결정되는지를 종합적으로 검토해야 합니다.