상가오피스텔을 10년 이상 보유한 후 주거용으로 전환하는 경우에도 부가세를 납부해야 하나요?

오피스텔을 10년 이상 보유한 후 주거용으로 전환하더라도, 당초 매입세액을 공제받았다면 면세전용에 따른 부가가치세 납부 의무가 발생할 수 있습니다.

부가가치세법상 과세사업(업무용 임대 등)에 사용하기 위해 매입세액을 공제받은 재화를 면세사업(주거용 사용)으로 전용하는 것은 '재화의 공급'으로 의제되어 부가가치세가 과세됩니다. 다만, 건물의 경우 감가상각을 고려하여 경과된 과세기간만큼을 차감한 잔존 가액에 대해 과세하며, 건물은 20개 과세기간(10년)이 경과하면 납부할 세액이 0원이 됩니다.

주요 내용 및 주의사항

• 납부 세액 계산: 간주공급가액 = 건물 취득가액 × (1 - 5% × 경과된 과세기간 수)로 계산하며, 이 금액의 10%가 납부할 부가가치세입니다. 경과된 과세기간의 수가 20을 초과하면 20으로 계산하므로, 10년(20개 과세기간)이 완전히 경과했다면 납부할 세액은 없습니다.
• 신고 의무: 주거용으로 전환한 날이 속하는 과세기간의 확정신고 기한(1기 7월 25일, 2기 다음 해 1월 25일)까지 '과세사업전환 감가상각자산 신고서'를 제출해야 합니다.
• 실질 과세 원칙: 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용하는지 여부(전입신고, 전기·수도 사용량 등)를 기준으로 판단합니다. 10년이 경과하지 않은 시점에 주거용으로 전환한다면 반드시 신고하여 가산세 불이익을 방지해야 합니다.
• 비사업자 전환: 만약 당초 취득 시 매입세액을 공제받지 않은 비사업자가 주거용으로 사용하다가 임대용으로 전환하는 경우 등은 별도의 매입세액 공제 특례가 적용될 수 있으나, 이미 환급받은 건에 대해서는 위와 같은 정산 절차가 필요합니다.