어머니 명의의 땅을 자녀가 상속받을 때 공시지가와 실거래가 중 어떤 것을 적용해야 하나요?

상속받은 토지의 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가해야 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 보충적 평가방법(개별공시지가 등)을 적용할 수 있습니다.

1. 평가 원칙: 시가 평가

상속세 및 증여세법상 재산 평가의 원칙은 상속개시일(사망일) 현재의 시가입니다. 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 다음의 가액이 포함됩니다.

• 매매사례가액: 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당 토지 또는 동일·유사한 토지의 매매가액이 있는 경우
• 감정가액: 2 이상의 공신력 있는 감정기관(기준시가 10억 원 이하 부동산은 1개 이상)이 평가한 감정가액의 평균액
• 수용·경매·공매가액: 평가기간 내에 결정된 보상가액, 경매가액 또는 공매가액

2. 보충적 평가방법(개별공시지가) 적용

시가를 산정하기 어려운 경우에만 예외적으로 보충적 평가방법을 사용합니다. 토지의 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 적용합니다.

3. 주의사항

• 시가 우선 적용: 시가가 존재함에도 불구하고 이를 무시하고 개별공시지가로 신고할 경우, 추후 세무서에서 시가로 재평가하여 상속세가 추징될 수 있습니다.
• 유사매매사례가액: 상속받은 토지 자체의 거래가 없더라도, 인근의 유사한 토지가 평가기간 내에 거래되었다면 그 가액을 시가로 보아 평가해야 할 의무가 있습니다.
• 평가심의위원회: 평가기간(전후 6개월) 외의 기간이라도 평가기준일 전 2년 이내 또는 결정기한까지의 매매 등이 있는 경우, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 인정될 수 있습니다.

따라서 상속세 신고 전 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 평가기간 내 유사한 토지의 거래 사례가 있는지 먼저 확인하시기 바라며, 정확한 평가액 산정을 위해 전문가의 도움을 받으시는 것을 권장합니다.