대항력 있는 임차인의 대항력 발생 시점은 어떻게 계산하나요?

대항력 있는 임차인의 대항력 발생 시점은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 날의 다음 날 0시부터 발생합니다.

대항력 발생 요건 및 시점

• 요건: 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)이라는 두 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
• 발생 시점: 위 두 가지 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 즉, 당일이 아닌 다음 날부터 대항력이 인정됩니다.

주의사항

• 우선변제권과의 차이: 대항력은 주택의 인도와 전입신고만으로 발생하지만, 경매 시 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 '우선변제권'을 취득하려면 대항요건에 더해 임대차계약서상의 확정일자까지 갖추어야 합니다.
• 근저당권과의 관계: 만약 임차인이 대항요건을 갖춘 당일에 해당 주택에 근저당권이 설정되었다면, 임차인의 대항력은 다음 날 발생하므로 근저당권보다 후순위가 되어 경매 시 대항력을 주장할 수 없게 됩니다.
• 임차권등기명령: 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차권등기명령을 통해 등기를 마친 경우, 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되며, 이후 점유를 상실하더라도 대항력을 잃지 않습니다.