2026년 기준으로 1주택자의 양도소득세는 어떻게 되나요?

2026년 기준 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때, 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이면 양도가액 12억 원까지는 양도소득세가 비과세됩니다.

1. 비과세 요건

• 1세대 1주택: 양도일 현재 세대원 전원이 국내에 1개의 주택만 보유해야 합니다.
• 보유기간 2년 이상: 주택 취득일부터 양도일까지의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
• 거주요건(조정대상지역): 주택 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이라면, 2년 이상 보유뿐만 아니라 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세가 적용됩니다.
• 양도가액 12억 원 이하: 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택인 경우, 12억 원을 초과하는 비율만큼의 양도차익에 대해서는 과세됩니다.

2. 고가주택 과세 계산

양도가액이 12억 원을 초과하는 경우, 전체 양도차익 중 12억 원 초과분에 해당하는 금액만 과세 대상이 됩니다.

• 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액

3. 장기보유특별공제

1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유 및 거주요건)을 충족한 경우, 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 최대 80%(보유 40% + 거주 40%)의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

• 보유기간 공제: 3년 이상 보유 시 연 4%씩 최대 40% 적용
• 거주기간 공제: 2년 이상 거주 시 연 4%씩 최대 40% 적용

4. 유의사항

• 주택 수 판정: 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 조합원입주권이나 분양권도 주택 수에 포함될 수 있으므로 주의가 필요합니다.
• 조정대상지역: 주택 취득 당시 조정대상지역 여부가 거주요건 적용의 핵심 기준입니다.
• 용도변경: 주택을 상가 등으로 용도변경하여 양도하는 경우, 양도일 현재의 용도를 기준으로 주택 여부를 판정합니다.

구체적인 세액 계산은 양도차익과 보유·거주기간에 따라 달라지므로, 정확한 세액 산출을 위해서는 취득가액과 필요경비 등 증빙 자료를 갖추어 세무 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.