업무용 임대사업자로 업종 변경 전 세금계산서 발행이 없는 경우, 해당 오피스텔을 주거용으로 사용한다고 의심받을 여지가 있나요?

세금계산서 발행 내역이 없다는 사실만으로 주거용 사용으로 단정할 수는 없으나, 과세당국은 공부상 용도와 관계없이 실제 사용 현황을 기준으로 주택 여부를 판단하므로 주거용으로 의심받을 가능성은 충분히 존재합니다.

과세당국은 오피스텔이 주택인지 판단할 때 세금계산서 발행 여부뿐만 아니라 다음과 같은 실질적인 사용 현황을 종합적으로 고려합니다.

• 주민등록 전입신고 여부: 임차인의 전입신고 여부는 주거용 사용을 판단하는 가장 직접적인 지표입니다.
• 내부 시설 상태: 싱크대, 욕실, 취사시설, 세탁기 등 상시 주거가 가능한 시설이 갖추어져 있는지 확인합니다.
• 공과금 사용 내역: 전기, 수도, 가스 사용량이 상시 주거용으로 보기에 적합한 수준인지 검토합니다.
• 임대차 계약 내용: 계약서상 용도가 업무용으로 기재되어 있더라도, 실제 임차인의 사업자등록 여부나 영위 업종이 업무와 관련이 없는 경우 주거용으로 간주될 수 있습니다.
• 사업자등록 여부: 임차인이 해당 오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하지 않았거나, 임대인이 세금계산서를 발행하지 않은 상태가 지속되면 업무용 임대 사실을 입증하기 어려워질 수 있습니다.

따라서 세금계산서 발행이 없는 상태에서 업무용 임대를 유지하고자 한다면, 임차인의 사업자등록증, 실제 영위 업종, 사무용 집기 설치 상태 등 업무용으로 사용하고 있음을 증명할 수 있는 객관적인 자료를 평소에 구비해 두는 것이 중요합니다. 만약 실제 주거용으로 사용되고 있음에도 업무용으로 신고할 경우, 추후 세무조사 등을 통해 주택으로 판정되면 기존에 환급받은 부가가치세가 추징될 수 있으며, 다른 주택 양도 시 비과세 혜택을 받지 못하는 등 세무상 불이익이 발생할 수 있습니다.