조세특례제한법 제97조의5 감면 요건은 무엇인가요?

조세특례제한법 제97조의5에 따른 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 100% 세액감면을 적용받기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 취득 및 등록 요건

• 취득 기한: 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」상 민간매입임대주택 또는 「공공주택 특별법」상 공공매입임대주택을 취득(해당 기한까지 매매계약 체결 및 계약금 납부 포함)해야 합니다.
• 등록 기한: 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택 등으로 등록해야 합니다.

2. 임대 기간 요건

• 임대 기간: 장기일반민간임대주택 등으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도해야 합니다. 이때 '10년 이상 계속 임대'란 등록한 기간 동안 통산하여 10년 이상 임대한 경우를 의미합니다.
• 임대 기간의 계산: 임대 개시일은 사업자등록 및 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택으로 등록하여 임대를 시작한 날로 봅니다. 상속인이 피상속인의 임대주택을 상속받아 임대하는 경우 피상속인의 임대기간을 합산할 수 있습니다.

3. 임대료 증액 제한 요건

• 증액 제한: 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 연 5%를 초과하지 않아야 합니다. 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.

4. 주택 규모 및 가액 요건

• 주택 규모: 「주택법」에 따른 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖의 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 이하여야 합니다.
• 가액 기준: 임대개시일 당시 주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 수도권은 6억원, 수도권 밖은 3억원 이하여야 합니다. (단, 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득하거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되는 경우에는 가액 기준이 적용되지 않습니다.)

5. 기타 주의사항

• 중복 적용 배제: 조세특례제한법 제97조의3(과세특례) 및 제97조의4(장기임대주택 과세특례)와는 중복하여 적용할 수 없습니다.
• 신고 의무: 감면을 적용받으려면 주택임대사항을 신고하고, 양도소득세 신고 시 과세특례 적용신청서를 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.
• 농어촌특별세: 양도소득세가 100% 감면되더라도 감면세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 과세됩니다.