기준시가가 적용되는 경우는 언제인가요?

기준시가는 실지거래가액을 확인할 수 없거나 법령에서 정한 특정 목적의 과세 및 공제 기준을 산정할 때 적용됩니다.

기준시가가 적용되는 주요 경우

1. 양도소득세 계산 시 실지거래가액 확인이 불가능한 경우

   • 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 장부나 증명서류로 확인할 수 없는 경우, 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 순차적으로 적용하며, 이마저도 적용하기 어려운 경우 기준시가를 적용하여 양도차익을 추계 결정합니다.

2. 상속세 및 증여세 평가 시 시가 산정이 어려운 경우

   • 상속·증여 재산은 원칙적으로 평가기준일 현재의 '시가'로 평가하지만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 토지(개별공시지가), 주택(개별·공동주택가격), 건물(국세청장이 고시한 가액) 등 법령에서 정한 보충적 평가방법인 기준시가를 적용합니다.

3. 주택 관련 소득공제 및 감면 요건 판정

   • 주택담보노후연금 이자비용 공제나 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 등 특정 조세 혜택을 적용할 때, 주택의 가액 요건(예: 기준시가 6억원 이하 등)을 판정하는 기준으로 사용됩니다.

4. 부담부증여 시 양도차익 계산

   • 부담부증여(채무를 포함하여 증여하는 경우) 시 양도소득세 계산을 위해 양도가액을 산정할 때, 상속세 및 증여세법상 기준시가로 평가한 가액을 적용하는 경우가 있습니다.

주의사항

• 실지거래가액 우선 원칙: 현재 부동산 양도소득세는 실지거래가액 과세가 원칙이므로, 기준시가는 실거래가 확인이 불가능한 예외적인 상황에서 보충적으로 사용됩니다.
• 평가기준일 확인: 기준시가는 고시일이나 평가기준일(양도일, 취득일, 상속개시일, 증여일 등)에 따라 적용되는 가액이 달라질 수 있으므로, 해당 시점에 고시된 가액을 정확히 확인해야 합니다.