공동명의 주택을 양도할 때 고가주택 여부는 전체 양도가액을 기준으로 판단하나요?

공동명의 주택을 양도할 때 고가주택 여부는 공동소유자별 지분 비율과 관계없이 주택 전체(부수토지 포함)의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억 원을 초과하는지를 기준으로 판단합니다.

고가주택 판단 및 과세 원리

• 전체 가액 기준: 공동명의 주택이라 하더라도 주택 전체의 양도가액이 12억 원을 초과하면 고가주택으로 분류됩니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었더라도 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
• 과세대상 양도차익 계산: 전체 양도차익 중 12억 원을 초과하는 비율만큼만 과세대상으로 보며, 공동소유자별로 자신의 지분 비율에 따라 안분하여 각각 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.
• 지분별 계산: 전체 양도차익을 먼저 계산한 후, 각자의 지분율을 곱하여 공동소유자별 과세대상 양도차익을 산출합니다. 이때 각자는 각각 연 250만 원의 양도소득 기본공제를 적용받을 수 있습니다.

주의사항

• 1세대 1주택 비과세: 공동소유자가 동일 세대원인 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 때 주택 수 계산 등은 세대 단위로 이루어지며, 고가주택 판단은 주택 전체 가액을 기준으로 합니다.
• 신고 의무: 공동명의 주택 양도 시에는 각자가 자신의 관할 세무서에 개별적으로 예정신고를 해야 하며, 연대납세의무는 없습니다.

주택 전체의 양도가액이 12억 원을 초과하는지 확인하시고, 각자의 지분 비율에 따른 과세대상 양도차익을 정확히 계산하여 신고하시기 바랍니다.