임대사업자 자동말소 후 임대물건을 매도하여 1주택자가 된 경우, 세무서 폐업신고 후 5년 이내에 거주주택을 팔아야만 비과세 혜택을 받을 수 있나요, 아니면 기간 제한 없이 언제 팔아도 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

임대주택이 자동말소된 후 해당 임대물건을 매도하여 1주택자가 된 경우, 거주주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받기 위해서는 자동말소일로부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 합니다.

임대주택 등록이 자동말소된 경우, 세법에서는 임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도할 때 적용되는 '거주주택 비과세 특례'를 유지할 수 있도록 보완책을 마련하고 있습니다. 이 특례는 임대주택이 자동말소된 날로부터 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한하여 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 비과세를 적용하는 제도입니다.

따라서 질문자님께서 임대물건을 매도하고 1주택자가 되었다 하더라도, 거주주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 자동말소일로부터 5년 이내라는 기한을 반드시 준수해야 합니다. 5년이 경과한 후에 거주주택을 양도하게 되면 해당 특례를 적용받을 수 없으며, 일반적인 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간 2년 이상 및 조정대상지역 취득 시 거주기간 2년 이상)을 별도로 충족해야 합니다.

참고로, 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주주택부터는 1세대가 생애 한 차례만 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 이전에 다른 거주주택에 대해 비과세 특례를 적용받은 사실이 없다면, 자동말소일로부터 5년 이내에 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.