무허가 건축물도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?

무허가 건축물이라 하더라도 주택으로 사용할 목적으로 건축되어 실제 주거용으로 사용하고 있다면, 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

주요 내용

• 주택의 정의: 소득세법상 주택은 공부상의 용도 구분이나 건축허가 여부, 사용승인 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미합니다.
• 비과세 요건: 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 해당 주택(고가주택 제외)의 보유기간이 2년 이상(조정대상지역 등 요건 충족 시 거주기간 포함)인 경우 비과세가 적용됩니다.
• 부수토지: 무허가 주택이 주택으로 인정되면 그 부수토지 또한 주택의 부수토지로 보아 건물이 정착된 면적에 지역별 배율(도시지역 내 3~5배, 도시지역 밖 10배)을 곱한 면적 이내의 토지에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
• 입증 방법: 무허가 주택임을 입증하기 위해 부동산매매계약서, 재산세 납부영수증, 임차인의 주민등록표 등본, 현장 사진, 인근 주민의 인우보증서 등 객관적인 증빙 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

주의사항

• 고가주택 및 미등기: 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외됩니다. 또한, 미등기 양도자산은 원칙적으로 비과세 혜택을 받을 수 없으나, 법률 규정이나 법원의 결정 등으로 등기가 불가능한 경우 등 예외적인 사유가 있다면 미등기 양도자산에서 제외될 수 있습니다.
• 주택 수 산정: 무허가 주택도 실제 주거용으로 사용 중이라면 주택 수에 포함되어 1세대 1주택 여부를 판단하므로, 다른 주택을 보유하고 있다면 비과세 적용 시 주의가 필요합니다.