미완성 건물 공사 중 기성 완성분에 대해서는 어떻게 유치권을 행사하나요?

건물 신축 공사에서 기성 완성분에 대한 유치권은 해당 부분이 독립한 건물로서의 요건을 갖추었는지와 공사대금 채권과의 견련관계, 그리고 적법한 점유 여부에 따라 성립 여부가 결정됩니다.

유치권 성립 요건

1. 피담보채권의 존재 및 변제기 도래: 공사대금 채권이 존재하고 변제기가 도래해야 합니다. 만약 건물에 하자가 있어 하자보수비가 공사잔대금을 초과하는 경우, 도급인이 동시이행항변권을 행사하면 공사대금 채권의 변제기가 도래하지 않은 것으로 보아 유치권 행사가 불가능합니다.
2. 목적물과의 견련관계: 공사대금 채권이 해당 건물 공사로 인해 발생한 것이어야 합니다. 수급인의 재료와 노력으로 건축된 독립한 건물 기성부분은 수급인 소유로 볼 수 있어 유치권 성립이 부정될 수 있다는 판례가 있으므로, 구체적인 계약 내용과 소유권 귀속 관계를 확인해야 합니다.
3. 적법한 점유: 경매개시결정 기입등기 전부터 점유를 시작해야 하며, 채무자의 지배를 배제할 수 있는 배타적이고 계속적인 점유를 유지해야 합니다. 채무자가 직접 점유하는 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다.
4. 유치권 배제 특약 부존재: 공사 계약 시 유치권을 포기하기로 하는 특약이 없어야 합니다.

주의사항

• 독립한 건물 여부: 지붕과 주위벽을 갖추어 독립한 부동산으로 볼 수 있는 상태여야 건물에 대한 유치권 행사가 가능합니다. 미완성 상태로 토지에 부합된 경우 토지에 대한 유치권 행사는 불가능합니다.
• 압류 후 점유: 경매개시결정 기입등기 이후에 점유를 시작한 경우에는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만, 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라 하더라도 경매개시결정 등기 전에 유치권을 취득했다면 매수인에게 대항할 수 있습니다.
• 하자보수와의 관계: 하자보수비가 공사잔대금을 초과하여 동시이행항변권이 행사된 경우, 수급인은 하자보수의무를 이행하지 않는 한 유치권을 행사할 수 없습니다.