비거주자가 된 상태에서 국내 주택을 취득하여 양도하면 비과세가 가능한가요?

비거주자가 된 상태에서 국내 주택을 새로 취득해 양도하는 경우에는 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어렵습니다.

1세대 1주택 비과세는 원칙적으로 거주자에게 적용되며, 비거주자에게는 적용배제가 기본입니다. 다만 해외이주 등으로 거주자가 비거주자가 된 경우에는 출국일부터 2년 이내에 양도하면 예외적으로 비과세가 적용될 수 있습니다. 이 예외는 이미 보유하던 주택을 비거주자가 된 뒤 양도하는 경우에 관한 것이고, 비거주자가 된 뒤에 새로 주택을 취득하는 상황과는 다릅니다.

실제로 해외이주로 비거주자가 된 상태에서 주택을 취득했다가 양도한 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건에 해당하지 않는다고 본 사례가 있고, 조합원 지위를 승계해 중도금을 내던 중 해외이주로 출국한 뒤 비거주자 상태에서 완성된 주택을 양도한 경우에도 비과세 대상 주택에 포함하지 않는다고 본 사례가 있습니다. 재건축사업 관련 입주자로 선정된 지위를 비거주자 상태에서 양도한 경우에도 비과세 특례 요건에 해당하지 않아 양도소득세가 과세된다고 본 사례가 있습니다.

비거주자의 국내원천 부동산등양도소득은 원칙적으로 거주자와 같은 방식으로 과세하되, 장기보유특별공제는 [표 1]만 적용되고 1세대 1주택에 적용되는 [표 2]는 적용되지 않습니다. 또한 법인이 비거주자로부터 부동산 등을 양수하면서 양수대금을 지급하는 경우에는 원천징수 의무가 생길 수 있습니다.

따라서 질문하신 상황처럼 비거주자가 된 뒤 국내 주택을 취득해 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 기대하기 어렵고, 취득 시기·보유·거주 기간·양도가액·조정대상지역 여부 등 다른 요건에 따라 과세 여부와 세액이 달라질 수 있습니다. 정확한 판단은 취득일과 양도일의 거주자 여부, 주택 취득 경위, 실제 거주 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.