토지 지목변경에 따른 취득세와 건물을 신축하거나 취득할 때 발생하는 취득세의 차이점은 무엇인가요?

토지 지목변경취득세와 건물취득세는 과세원인과 과세표준을 구분해서 봐야 합니다. 지목변경취득세는 토지 소유자에게 지목이 사실상 변경되면서 가액이 증가한 부분에 대해 과세하는 간주취득이고, 건물취득세는 건축물을 신축·증축·개수 등으로 취득할 때 그 건축물 자체의 취득가액을 기준으로 과세합니다.

1. 지목변경취득세(간주취득)

• 토지의 지목을 사실상 변경해 가액이 증가한 경우 취득으로 봅니다.
• 과세표준은 지목변경으로 증가한 가액이며, 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액 기준으로 계산합니다.
• 지목변경 전후 시가표준액 차액을 기준으로 하고, 지목변경 전 시가표준액은 지목변경 공사착공일 현재 공시된 시가표준액을 기준으로 합니다.
• 토지의 지목변경에 따른 취득일은 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날로 봅니다.

2. 건물취득세

• 건축물을 건축하여 취득하는 경우 원시취득에 해당할 수 있고, 이 경우 원칙적으로 사실상취득가격을 취득당시가액으로 합니다.
• 다만 법인이 아닌 자가 건축물을 건축해 취득하면서 사실상취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액을 기준으로 합니다.
• 건축물을 건축 또는 개수해 취득하는 경우 취득시기는 사용승인서를 내주는 날과 사실상 사용일 중 빠른 날로 봅니다.

3. 둘이 함께 문제 되는 경우

• 임야 등 ‘대’가 아닌 토지에서 공동주택 등을 건축해 지목변경이 발생하면, 순수 지목변경 비용(절토·성토 등)은 지목변경 취득세 과세표준에 넣고, 건축이 수반되는 비용(조경·도로포장 등)은 건축물 취득세 과세표준에 넣는 방식으로 구분할 수 있습니다.
• 같은 물건에 둘 이상 세율이 해당되면 높은 세율을 적용하는 것이 원칙입니다.

4. 함께 붙는 세금

• 지목변경이나 건물취득으로 취득세 납세의무가 생기면 지방교육세가 함께 부과될 수 있습니다.
• 지목변경 자체에 농어촌특별세가 당연히 붙는 것은 아니고, 취득세 감면이 적용되는 경우 등 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

실무에서는 지목변경이 사실상 있었는지, 가액 증가가 있었는지, 증가액을 사실상취득가격으로 확인할 수 있는지, 그리고 건축물 취득과의 비용 구분이 가능한지가 중요합니다. 최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.