기준시가가 고시되기 전 취득한 건물의 기준시가는 어떻게 산정하나요?

기준시가가 고시되기 전 취득한 건물의 취득 당시 기준시가는 국세청장이 해당 자산에 대해 최초로 고시한 기준시가에, 해당 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 고려해 국세청장이 고시한 기준율을 곱하는 방식으로 산정합니다.

이 방식은 일반 건물에 적용되는 원칙이며, 오피스텔·상업용 건물·공동주택처럼 토지와 건물을 일괄해 고시하는 자산은 별도의 산식(최초 고시 기준시가 × 취득 당시와 최초 고시 당시의 토지·건물 기준시가 합계액 비율 등)을 적용합니다.

• 적용 대상: 국세청장이 산정·고시하는 건물기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물
• 산정 산식: 국세청장이 해당 자산에 대해 최초로 고시한 기준시가 × 해당 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 고려해 국세청장이 고시한 기준율
• 취득시기 의제: 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보아, 그 당시 고시된 기준시가를 적용합니다.
• 보유기간 중 새 기준시가가 고시되지 않아 양도 당시 기준시가와 취득 당시 기준시가가 같은 경우: 보유기간과 양도일·취득일 전후 기준시가 상승률을 참작해 국세청장이 정하는 방법으로 계산한 가액을 양도 당시 기준시가로 합니다.

실무적으로는 국세청 홈택스의 건물기준시가 계산 조회 화면을 통해 건물기준시가를 계산해 볼 수 있습니다. 다만, 건물의 종류(일반 건물인지, 오피스텔·상업용 건물·공동주택인지), 취득 시기, 최초 고시 기준시가의 존재 여부, 토지와 건물의 취득 시기가 다른지 등에 따라 적용 산식이 달라질 수 있으므로, 실제 신고 전에는 해당 자산의 고시 이력과 취득·신축연도를 확인해 산정해야 합니다.