국내 부동산 취득 시 비거주자에게 적용되는 양도소득세율은 어떻게 되나요?

비거주자가 국내 부동산을 양도할 때 적용되는 양도소득세율은 거주자와 동일한 기본세율(6~45%)이 원칙입니다. 다만 보유기간이 짧거나 다주택·중과세 대상이면 거주자와 마찬가지로 단기양도·중과세율이 적용될 수 있습니다. 또한 비거주자는 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제 중 거주기간 기준(표2, 최대 80%)은 적용받지 못하고, 보유기간 기준(표1, 최대 30%)만 적용됩니다.

적용 세율의 기본 구조

• 국내 부동산(토지·건물, 부동산에 관한 권리)은 보유기간 2년 이상이면 기본세율 6~45%가 적용됩니다.
• 보유기간 1년 이상 2년 미만이면 40%, 주택·조합원입주권·분양권은 60%가 적용됩니다.
• 보유기간 1년 미만이면 50%, 주택·조합원입주권·분양권은 70%가 적용됩니다.
• 미등기양도자산은 70%, 비사업용 토지는 기본세율에 10%p가 더해질 수 있습니다.
• 조정대상지역 내 다주택 등 중과세 대상은 기본세율에 20~30%p가 더해질 수 있습니다.

비거주자에게 달리 적용되는 점

• 비거주자의 납세의무는 국내 소재 재산에서 발생하는 소득으로 한정됩니다.
• 비거주자도 원칙적으로 거주자와 같은 방법으로 분류과세하지만, 1세대 1주택 비과세는 적용받지 않습니다.
  • 다만 해외이주 등으로 거주자가 비거주자가 된 경우, 출국일부터 2년 이내 양도하면 비과세를 적용받을 수 있는 예외가 있습니다.
• 장기보유특별공제는 비거주자에게 표1(보유기간별, 최대 30%)만 적용되고, 1세대 1주택자에게 적용되는 표2(보유·거주기간별, 최대 80%)는 적용되지 않습니다.

신고·납부와 원천징수

• 비거주자가 국내 부동산을 양도하면 거주자와 동일하게 예정신고·확정신고를 해야 합니다.
• 다만 법인 등이 비거주자로부터 부동산 등을 양수하고 양수대금을 지급하는 경우에는, 지급자가 양도가액의 10%(취득가액·양도비용이 확인되면 그 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액)를 원천징수하여 다음 달 10일까지 납부해야 합니다.
• 원천징수된 세액은 추후 비거주자의 신고 시 기납부세액으로 공제합니다.

감면 적용 여부

• 비거주자에게는 조세특례제한법상 감면이 원칙적으로 적용배제되지만, 미분양주택 취득자에 대한 과세특례(조특법 §98의3, §98의4, §98의5 등)처럼 비거주자도 적용된다고 명시된 일부 규정은 적용될 수 있습니다.
• 예를 들어 국내사업장이 없는 비거주자가 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일 사이에 미분양주택 외의 주택을 취득해 양도하는 경우, 양도소득세의 10%를 감면하는 규정이 있습니다. 이 규정은 취득일과 양도일 현재 모두 비거주자여야 적용됩니다.

확인이 필요한 부분

• 해당 주택이 미분양주택인지, 조정대상지역·지정지역·비사업용 토지 등 중과세 대상인지에 따라 세율과 감면 적용이 달라질 수 있습니다.
• 비거주자의 지위, 국내사업장 유무, 취득·양도 시점, 보유기간, 다른 주택 보유 여부 등 사실관계에 따라 적용 세율과 비과세·감면 여부가 달라질 수 있으므로, 구체적인 사안은 관련 서류와 함께 확인하시는 것이 좋습니다.

최신 개정 사항을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.