공동명의 집을 매매하려고 하는데 공유자 중 1명이 연락이 안 되는 경우 어떻게 해야 하나요?
공동명의 집을 매매하려면 공유자 전원의 동의가 필요하므로, 연락이 닿지 않는 공유자가 있으면 그 사람 몫까지 포함해 임의로 매매계약을 체결하거나 처분할 수 없습니다. 이 경우 먼저 그 사람이 부재자(생존은 추정되지만 소재·연락처를 알 수 없는 사람)에 해당하는지 확인한 뒤, 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구하고, 선임된 관리인이 법원의 권한초과행위 허가를 받아 매매 등 처분절차에 참여하는 방식으로 진행해야 합니다.
공유물 처분의 원칙: 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못합니다(민법 제264조). 공유물 관리는 지분 과반수로 결정하지만, 보존행위는 각자가 할 수 있습니다(민법 제265조). 매매처럼 공유물 자체를 처분하는 행위는 보존행위 범위를 넘으므로 전원 동의가 필요합니다.
부재자 재산관리인 선임: 공동상속인 등 공유자 중 한 명이 행방불명이라면, 나머지 공유자는 그 사람의 재산에 법률상 이해관계가 있는 사람으로서 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구할 수 있습니다(민법 제22조 제1항). 관할은 부재자의 마지막 주소지 또는 부재자의 재산이 있는 곳의 가정법원입니다.
관리인의 권한과 한계: 법원이 선임한 재산관리인은 재산목록을 작성하고, 보존행위와 성질을 바꾸지 않는 범위의 이용·개량행위만 법원 허가 없이 할 수 있습니다. 부동산을 팔거나 담보로 제공하는 행위는 권한초과행위이므로 민법 제25조에 따라 사전에 법원의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 한 처분은 무효이나, 사후에 법원 허가를 받으면 이미 한 처분행위를 추인하는 방식으로 효력을 되살릴 수 있습니다.
상속재산분할협의와의 관계: 이 절차가 상속재산분할과 연결된 경우에는, 부재자 재산관리인이 분할협의에 참여하려면 별도로 법원의 권한초과행위 허가를 받아야 합니다. 다른 공동상속인이 스스로 관리인이 되어 자신과 부재자 몫을 동시에 정하는 것은 이해상반 문제가 있어 법원이 제3자를 관리인으로 선임하는 경우가 많습니다.
실종선고 검토: 단순 소재불명이 아니라 생사 자체가 5년 이상(보통실종) 확인되지 않으면 실종선고를 검토할 수 있고, 실종선고가 확정되면 그 기간 만료 시점에 사망한 것으로 간주됩니다(민법 제27조·제28조). 다만 이는 신분상 효과까지 발생하는 별개의 절차이므로, 단기간 연락 두절 사안에서는 부재자 재산관리인 쪽이 먼저 검토되는 경우가 일반적입니다.
실무상 유의점: 매매계약서에 법원 허가를 조건으로 명시해 두는 방식이 자주 쓰이며, 허가 없이 처분부터 진행하면 분쟁과 소송 지연으로 이어질 수 있습니다. 관리인이 선임되더라도 관리인의 처분행위는 객관적으로 부재자에게 이익이 되는 범위여야 하고, 부재자와 무관한 제3자의 이익만을 위한 처분은 법원 허가가 있더라도 적법한 권한 내 행위로 보기 어렵습니다.
현재 상황에서 공유자의 소재불명 기간, 그 사람이 공유자로 된 경위(매매로 공동명의가 된 것인지 상속으로 공동명의가 된 것인지), 매매 일정과 등기·금융기관 처리 필요 여부 등에 따라 선임 절차와 허가 신청 범위가 달라질 수 있으므로, 구체적인 가족관계와 재산 상황을 정리해 가정법원 절차 및 매매 구조를 함께 검토하시는 것이 좋습니다.
