미분양 주택을 일시적으로 임대하는 경우에도 자가공급으로 보나요?

미분양 주택을 일시적으로 임대하는 경우에는 원칙적으로 자가공급(면세전용)으로 보지 않습니다.

자가공급으로 보는 면세전용은 과세사업용으로 생산·취득한 재화를 면세사업등을 위해 직접 사용·소비하는 경우를 말합니다. 다만 분양 목적으로 신축한 미분양 주택이 준공 후에도 분양되지 않아 일시적·잠정적으로 주거용으로 임대된 경우는 자가공급(면세전용)으로 보지 않습니다.

반면 미분양된 주택을 자가소비하거나 임대 목적(판매되지 않아 일시 임대하는 경우는 제외)으로 사용한 후 양도하면 양도소득세가 과세될 수 있습니다. 즉, 단순히 분양이 안 되어 잠깐 임대하는 것과, 처음부터 임대 목적으로 사용하거나 실질적으로 임대사업으로 전환하는 것은 다르게 봅니다.

정리하면,

• 분양 목적 신축 후 미분양으로 인한 일시적·잠정적 임대 → 자가공급(면세전용)으로 보지 않음
• 미분양 주택을 자가소비하거나 실질적 임대 목적으로 사용 후 양도 → 양도소득세 과세 가능

따라서 해당 임대가 일시적·잠정적인지, 아니면 임대 목적의 사용인지에 따라 판단이 달라집니다. 실제 임대 경위, 임대 기간, 임대 목적 전환 여부 등을 함께 확인해야 합니다.