재건축으로 멸실된 주택의 부속토지는 어떤 기준으로 재산세가 과세되나요?

재건축으로 멸실된 주택의 부속토지는 사실상 철거·멸실된 날(알 수 없으면 공부상 철거·멸실된 날)부터 1년이 지나지 않은 경우 별도합산과세대상 토지로 과세될 수 있습니다. 다만 허가나 사용승인(임시사용승인 포함)을 받지 않은 건축물·주택의 부속토지는 이 범위에서 제외됩니다.

1. 적용 기준 시점

   • 재건축·재개발 구역에서 멸실이 임박한 주택이라도, 건축물이 사실상 철거·멸실된 날을 기준으로 주택 여부를 판단합니다. 사실상 날짜를 알 수 없으면 공부상 철거·멸실된 날을 기준으로 봅니다.
   • 과세기준일 현재 주택의 구조·외형이 그대로 유지되고 있으면 주택으로 보아 주택분 재산세가 과세될 수 있습니다.

2. 멸실 후 부속토지의 과세 구분

   • 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날부터 1년이 지나지 않은 부속토지는 별도합산과세대상 토지로 볼 수 있습니다.
   • 이때 부속토지 범위는 철거·멸실 전 건축물의 바닥면적(시설이면 수평투영면적)에 용도지역별 적용배율을 곱해 산정한 면적 범위로 한정됩니다.
   • 도시지역 내 전용주거지역은 5배, 일반주거지역·공업지역은 4배, 준주거·상업지역은 3배, 녹지지역은 7배, 미계획지역은 4배이며, 도시지역 외는 7배가 적용됩니다.

3. 제외되는 경우

   • 허가 등을 받아야 하는데 받지 않은 건축물·주택이거나, 사용승인을 받아야 하는데 받지 않은 건축물·주택의 부속토지는 별도합산 대상에서 제외됩니다.
   • 건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지도 제외됩니다.

4. 빈집 정비사업으로 철거된 경우

   • 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 빈집정비사업이나 「농어촌정비법」에 따른 생활환경정비사업(빈집 정비만 해당)으로 빈집이 사실상 철거된 경우에는 철거된 날부터 3년이 지나지 않은 빈집의 부속토지가 별도합산 대상이 될 수 있습니다.

5. 주의할 점

   • 멸실 예정 주택이라도 과세기준일 현재 사실상 거주 여부나 단전·단수 여부만으로 주택 여부를 단정하지 않고, 외형이 훼손·일부 멸실·붕괴되어 복구가 사회통념상 거의 불가능해 재산적 가치를 전부 상실한 정도인지도 함께 봅니다.
   • 재건축으로 멸실된 주택의 부속토지는 주택분 재산세가 아니라 토지분 재산세로 과세될 수 있으므로, 과세구분(종합합산·별도합산·분리과세)에 따라 세율과 세부담 수준이 달라집니다.
   • 적용례상 시행령 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하므로, 해당 멸실·철거 시점과 납세의무 성립 시점을 함께 확인해야 합니다.

정리하면, 재건축으로 멸실된 주택의 부속토지는 사실상 또는 공부상 철거·멸실된 날부터 1년(빈집정비사업은 3년) 이내인지, 허가·사용승인 여부, 건축용도로 사용하는지, 용도지역별 적용배율 범위 내인지를 기준으로 별도합산과세대상 토지 여부가 가려집니다.