시세 7억 3천만 원 아파트에 5천만 원의 담보가 있는 부담부증여 시, 양도소득세 계산을 위한 취득가액은 어떻게 산정하나요?

부담부증여에서 양도소득세 과세대상이 되는 채무액 부분의 취득가액은 증여자산의 취득가액에 채무액/증여가액 비율을 곱해 안분하여 계산합니다.

계산 구조

1. 양도가액 = 증여재산가액(증여 당시 평가액) × (채무액 ÷ 증여가액)
2. 취득가액 = 실지취득가액 × (채무액 ÷ 증여가액)

여기서 증여재산가액과 증여가액은 원칙적으로 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 사용합니다.

취득가액의 세부 기준

• 취득가액의 기본은 실지취득가액(취득 당시 실제 거래가액)입니다.
• 실지취득가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 순서로 적용합니다.
• 다만, 양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항·제2항·제5항 및 제66조에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정합니다.

과세대상 자산과 비과세 자산을 함께 증여한 경우

양도소득세 과세대상 자산과 과세대상이 아닌 자산을 함께 부담부증여하면서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우, 채무액은 다음 식으로 안분합니다.

• 채무액 = 총 채무액 × (양도소득세 과세대상 자산가액 ÷ 총 증여 자산가액)

계산 예시

• 증여 당시 자산가액: 1억 원
• 수증자가 인수한 담보 채무액: 6천만 원
• 실지 취득가액: 5천만 원

이 경우

• 부담부증여 양도가액 = 1억 원 × (6천만 원 ÷ 1억 원) = 6천만 원
• 부담부증여 취득가액 = 5천만 원 × (6천만 원 ÷ 1억 원) = 3천만 원
• 양도차익 = 6천만 원 - 3천만 원 = 3천만 원 → 양도소득세 과세대상

유의사항

• 부담부증여의 양도로 보는 부분은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다.
• 채무액은 수증자가 실제로 인수하고 상환하는 사실이 확인되어야 하며, 단순히 채무자 명의를 변경하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.
• 취득가액을 기준시가로 산정하는 경우와 실지거래가액으로 산정하는 경우의 구분이 중요하므로, 양도가액을 어떤 방식으로 평가했는지 먼저 확인해야 합니다.

정확한 금액은 증여자산의 실제 취득가액, 평가 방법, 채무액, 과세대상 자산 구분 등에 따라 달라지므로 해당 수치를 기준으로 계산하셔야 합니다.