단기임대주택이 자동말소되거나 자진말소된 경우에도 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있나요?

단기임대주택이 자동말소되거나 자진말소된 경우에도 일정 요건을 충족하면 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 다만 이는 말소된 날부터 5년 이내에 거주주택을 양도하고, 말소 사유가 법에서 정한 요건에 해당할 때에 한정됩니다.

1. 적용 가능한 말소 유형

   • 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우에 한정)
   • 같은 법 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우

2. 적용 범위

   • 위 말소 사유가 발생한 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여, 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세 특례를 적용합니다.
   • 이 특례는 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따라 폐지되는 유형(단기민간임대주택, 장기일반민간임대주택 중 아파트 등)에 해당하는 장기임대주택을 전제로 합니다.

3. 말소 후 요건 준수 여부

   • 장기임대주택이 자진·자동말소된 이후에는 거주주택 양도일까지 해당 임대주택을 계속 임대하지 않거나, 임대료 증액상한(5%)을 지키지 않거나, 세무서 사업자등록을 유지하지 않더라도 특례 적용이 가능하다는 해석이 있습니다.

4. 거주주택 쪽 요건도 함께 충족

   • 거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
   • 거주주택이 직전거주주택보유주택인 경우에는 직전거주주택 양도일 이후의 기간분에 대해서만 1세대 1주택으로 봅니다.

5. 주의할 점

   • 2020년 7월 11일 이후 단기민간임대주택으로 등록 신청하거나, 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경 신고한 주택 등은 제외될 수 있습니다.
   • 거주주택이 고가주택이거나 다른 주택·입주권·분양권이 있으면 비과세 적용이 달라질 수 있습니다.
   • 말소 후 5년이 지나면 이 특례를 적용받기 어려우므로, 말소일과 양도 시점의 간격을 먼저 확인해야 합니다.

따라서 단기임대주택이 자동말소 또는 자진말소되었더라도, 말소 사유와 임대의무기간 2분의 1 이상 임대 여부, 말소 후 5년 이내 양도 여부, 거주주택의 2년 이상 거주 요건 등을 함께 확인해야 거주주택 비과세 특례 적용 가능 여부를 판단할 수 있습니다.