건축물과 부속건물의 면적산정 기준은 무엇인가요?

건축물의 면적·높이·층수 산정은 「건축법」 제84조에 따라 대통령령인 「건축법 시행령」 제119조가 기본 기준을 정합니다. 핵심은 각 면적을 구획의 중심선 기준 수평투영면적으로 본다는 점입니다.

1. 대지면적은 대지의 수평투영면적으로 하되, 일정 면적은 제외합니다.
2. 건축면적은 건축물 외벽(외벽이 없으면 외곽 기둥)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 합니다.
3. 바닥면적은 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 등 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 합니다.
4. 연면적은 하나의 건축물 각 층 바닥면적의 합계로 하되, 용적률 산정 시에는 일정 면적을 제외합니다.
5. 높이는 지표면에서 건축물 상단까지의 높이로 하고, 1층 전체에 필로티가 있으면 관련 높이 제한 적용 시 필로티 층고를 제외한 높이로 봅니다.
6. 층수는 일정 부분을 층수에서 제외하고, 층 구분이 명확하지 않으면 높이 4미터마다 1개 층으로 보며, 부분별로 층수가 다르면 가장 많은 층수를 기준으로 합니다.

부속건물이라고 해서 별도의 산정 방식이 있는 것은 아니고, 원칙적으로 같은 기준(중심선 기준 수평투영면적)으로 산정합니다. 다만 바닥면적·연면적에서 제외되는 세부 항목이나 발코니처럼 용도·구조변경에 따라 거실 등으로 사용할 수 있는지 여부는 시행령 각 호와 부칙 경과조치·적용례에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 발코니는 시행령 부칙(2005.12.2. 제19163호) 경과조치에 따라, 이 영 시행 전 건축허가를 신청했거나 건축신고·건축허가를 받은 주택에 설치된 발코니는 거실·침실·창고 등으로 사용할 수 있는 경우가 있습니다. 다만 1992년 6월 1일 이전에 건축신고·건축허가를 받은 주택의 발코니를 그렇게 사용하려면 건축사 또는 건축구조기술사의 구조안전점검과 구조안전확인서를 허가권자에게 제출해야 합니다.

또한 지표면에 고저차가 있으면 건축물 주위 지표면 높이를 수평거리 기준으로 가중평균한 수평면을 지표면으로 보고, 고저차가 3미터를 넘으면 3미터 이내 부분마다 지표면을 정합니다.

면적 산정은 개별 건축물의 구조, 용도, 허가 시점, 적용 시점에 따라 예외가 생길 수 있으므로, 특정 건물의 바닥면적·연면적·건축면적 포함 여부는 해당 건축물의 허가 시점과 적용 시행령 조항을 함께 확인해야 합니다. 최신 개정 사항이 결과에 영향을 줄 수 있어, 실제 적용 여부는 최신 개정 내용을 별도로 확인해 보시는 것을 권장드립니다.